Приватизация жилья

      Эта, на первый взгляд, несложная процедура, может оказаться долгой и трудно выполнимой. Приходится решать вопросы с паспортными столами, районной и городской администрацией, БТИ. Возникают трудности при перемене места жительства, смене паспорта, смерти одного из нанимателей квартиры, исключением из числа участников приватизации несовершеннолетних детей, военнослужащих и осужденных. При всем этом, каждая справка имеет определенный срок годности.
       Имея большой опыт в работе с недвижимостью в целом и в приватизации в частности, мы знаем, как максимально быстро решить все проблемы с минимальными затратами.
Отдельный вид услуги - срочная приватизация жилья.

       Присоединение и выкуп свободной жилплощади по договору социального найма
 Большая часть россиян имеет отдельную квартиру или дом. В коммуналках и общежитиях живет, по разным данным, 3-4% населения. И вряд ли среди них найдутся такие, которые не мечтают о "собственном угле". Отчасти эта мечта может воплотиться, когда в коммуналке освобождается комната...

             Очередность предоставления комнаты

     В соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса РФ освобождающееся изолированное жилое помещение в коммунальной квартире, в том числе бывшей, предоставляется оставшимся в ней гражданам или "посторонним" очередникам в следующем порядке:
в первую очередь - проживающим лицам, которые на дату освобождения помещения фактически признаны или могут быть признаны одновременно и малоимущими (ст. 49 Жилищного кодекса РФ), и нуждающимися в жилье (ст. 51 Жилищного кодекса РФ);
во вторую - малоимущим жильцам, не являющимся нуждающимися, но располагающими общей площадью менее норм предоставления;
в третью - жильцам, на одного члена семьи которых приходится меньший размер общей площади, чем установленная в данном субъекте Федерации норма предоставления (только на праве выкупа);
в четвертую - иным лицам из числа муниципальных очередников по договору социального найма.
      Таким образом, граждане, проживающие (зарегистрированные и/или имеющие право собственности на жилье) в той же квартире, хоть и имеют преимущественное право присоединения или выкупа освобождающихся комнат, но в ограниченных пределах (признание нуждающимися, малоимущими, соблюдение норм предоставления), что "не исключает возможности заселения квартиры, даже бывшей коммунальной, не проживающими в ней оче-редниками. Эта юридическая коллизия норм прав, значительно ухудшающая положение жильцов по сравнению с ранее действующим законодательством, пока не нашла своего разумного разре-шения.

                                   Выкуп квартиры

     На практике встречается и иная ситуация - выкуп отдельной квартиры. Это возможно в двух случаях:
во-первых, если гражданин использовал в 1991-2010 годах свое право однократной бесплатной приватизации, переехал по обменному ордеру из частного жилья в муниципальное и хочет оформить его в собственность;
во-вторых, при приобретении так называемого выморочного имущества - квартиры или комнаты, доставшейся государству после смерти собственника, у которого нет наследников.
Кроме того, до 15 июня 2006 года, когда было принято Постановление Конституционного Суда РФ ? 6-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", граждане, получившие жилплощадь по договору социального найма после введения в действие нового Жилищного кодекса РФ (1 февраля 2005 года), могли оформить его в собственность только путем выкупа (правда, на практике таких случае было очень мало).

          Присоединение освободившейся комнаты

      Это одна из самых интересных с финансовой точки зрения, но вместе с тем и самая сложная в реализации сделка на рынке комнат. Освободившейся комнатой считается жилплощадь, бывшие владельцы которой либо выехали из нее (получили отдельную квартиру как очередники), либо умерли (для случая приватизированной комнаты - у умершего человека не было наследников, что с введением в действие с 1 марта 2002 года ч. 3 Гражданского кодекса РФ - явление достаточно редкое).
       В указанных случаях (если комната освободилась и лицевой счет на нее закрыт, чему, кстати, часто препятствуют бывшие жильцы или их родственники без каких-либо законных оснований) оставшиеся соседи по коммуналке в соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса РФ имеют преимущественное право занять свободные комнаты либо бесплатно, по договору социального найма, либо, чаще всего, путем выкупа. В данном случае (третья очередь в соответствии со ст. 59 Гражданского кодекса РФ) законодательство не устанавливает, кто из соседей имеет на выкуп первоочередное право, и все споры между претендентами должны решаться либо по договоренности, либо в судебном порядке.
       Таким образом из закона вытекает следующее: муниципальные власти не имеют право заключить договор социального найма на освободившуюся комнату с третьими лицами до тех пор, пока не получат письменные отказы от выкупа всех совершеннолетних жильцов коммуналки. На практике очень часто работники жилотделов получают подобные "отказные заявления" обманным путем, например говоря: "Если у вас нет денег, напишите заявление, что выкупать отказываетесь, тогда комнату могут присоединить бесплатно...".
       В подобной ситуации важно знать следующее: в законодательстве нет указаний на какие-либо сроки, в которые жильцы должны подать заявление о выкупе освободившейся комнаты. При наличии необходимой суммы денег лучше сразу начинать оформление. Если же с финансами возникли затруднения, рекомендуется ограничиться устным заявлением в жилотдел (не по своей инициативе, а если вас вызовут или пришлют вам официальное письмо), что вы намерены выкупить комнату. При этом нельзя под-' писывать какие-либо "отказные" документы. Начинайте пользоваться спорной комнатой - любой договор социального найма, заключенный жилищными органами на такую свободную жилплощадь, будет недействительным. Кроме того, можно обратиться в риэлтерскую компанию, которая за свой счет поможет вам осуществить выкуп, а потом подберет вариант более скромного жилья.
       Совсем иначе обстоит дело, когда у жильцов третьей очереди, потенциально имеющих право выкупа, доля в общей площади квартиры (а она пропорциональна площади жилых комнат) боль-ше, чем соответствующая норма предоставления. В этом случае жилотдел имеет полное право на заключение договора социального найма с третьими лицами даже при наличии от жильцов заявления на выкуп. На практике, правда, эта правовая коллизия легко разрешается: стоит, или разделить лицевые счета, или оформить безвозмездное отчуждение "лишних" комнат (например, через договор дарения) в пользу третьих лиц. В этом случае желательно, чтобы "подставные" одаряемые не имели в собственности другого жилья, а также проходили по цензу проживания в каждом конкретном населенном пункте.

    Вопросы о спорах, связанных с приватизацией жилья

Вопрос: Как должен быть оформлен отказ в приватизации?
Ответ; Согласно сложившейся судебной практике, отказом в приватизации надлежит считать наличие письменного решения (ответа) об этом должностного лица, на которое законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, либо неполу-чение такого решения (ответа) по истечении двух месяцев со дня подачи заявления о приватизации со всеми необходимыми документами.
При этом необходимо иметь ввиду, что Пленум Верховного суда РФ В постановлении ?8 от 24 августа 1993 года указал на обязательность соблюдения порядка оформления приватизации как должностными лицами. так и гражданами,
Гражданин не вправе распоряжаться государственным и муниципальным жильем как своей собственностью. если он не соблюдал порядок оформления приватизации (не заключил договор передачи жилого помещения. не зарегистрировал такой договор в соответствующем исполнительном органе).

Вопрос: Как оплачиваются государственной пошлиной четные заявления лиц, претендующих на приватизированное жилье помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю?
Ответ: Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю. в том числе в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, должны оплачиваться государственной пошлиной исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска,
В соответствии с главой 25 статьей 339 Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:
при цене иска до 10000 руб. - 4% цены иска, но не менее 200 руб.;
от 10001 руб. до 50000 руб. - 400 руб. плюс 3% суммы, превышающей 10000руб.;
от 50001 руб. до 100000 руб. -1600 руб. плюс 2% суммы, превышающей 50000 руб.;
от 100001 руб. до 500000 руб. -2600 руб. плюс 1% суммы, превышающей 100000 руб,;
- свыше 500000 руб. - 6600 руб. плюс 0,5% суммы, превышающей 500000 руб., но не более 20000 руб.

Вопрос: Как решается вопрос С приватизацией, если после подачи заявления на приватизацию и всех необходимых для этого документов человек умер и не успел заключить договор либо зарегистрировать его в исполнительном органе?
Ответ: В данной ситуации к вопросу времени приобретения занимаемого жилья в собственность должен быть иной подход. Если после подачи заявления па приватизацию и всех необходимых для этого документов гражданин умер. не успев заключить договор либо зарегистрировать его в исполнительном органе, то считается, что но независящим от него обстоятельствам он был лишен возможности соблюсти все предусмотренные законом правилами оформления документов на приватизацию.
Однако суду необходимо проверить, не было ли такое заявление при жизни отозвано гражданином.
Пленум Верховного суда РФ в постановлении разъяснил, что таких граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение, то есть в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть отказано лишь по мотивам несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации.

Вопрос: С какого момента возникаем право собственности?
Ответ; Право собственности на жилое помещение возникает в момент регистрации договора передачи этого помещения в соответствующем исполнительном органе.
- Должностные лица (руководители местных администраций, предприятий, учреждений, в ведении либо оперативном управлении которых находится жилищный фонд) обязаны решать вопрос о приватизации жилья по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Вопрос: Должны ли суды привлекать к участию в деле всех совершеннолетних членов семьи при приватизации квартиры?
Ответ: Суды не всегда привлекают к участию в деле всех совершеннолетних членов семьи истца, не выясняют, согласны ли они на приватизацию занимаемого жилья, а если согласны, то в какой форме (совместной, долевой), в каком соотношении долей, желают ли они, чтобы квартира была приватизирована не всеми проживающими в ней лицами, или нет.
Вынесение решения без выяснения всех этих вопросов может существенно ущемить интересы лиц, имеющих самостоятельное право пользования жильем. о приватизации которого поставлен вопрос,
Если при рассмотрении дела будет установлено, что член семьи возражает против приватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность, поскольку в силу Закона о приватизации приватизация мо-жет быть осуществлена строго на добровольной основе. Иск в таком случае не подлежит удовлетворению ни при каких обстоятельствах.

Вопрос; Возможна ли передача занимаемого семьей жилого помещения в собственность не всех членов семьи?
Ответ: Согласно статье 2 Закона о приватизации граждане, занимающие жилые помещения в домах соответствующих жилищных фондов по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести это помещение в собственность, в том числе совместную либо долевую.
Следовательно, возможна передача занимаемого семьей жилого помещения в собственность не всех членов семьи, а некоторых из них идти даже в собственность одного из проживающих в жилом помещении, если на это выразили согласие все другие пользователи жилья.