Покупка и продажа коммерческой недвижимости

Классификация офисов:

Помещения класса А

      Расположены в новых зданиях преимущественно в центральных районах города на главных транспортных артериях. Отличаются большим количеством парковочных мест, современными системами безопасности здания и автоматизированными системами жизнеобеспечения, высококачественной наружной отделкой. Внутренняя отделка выполняется с учетом предпочтений крупных арендаторов. Подразумеваются профессиональное управление зданием и централизованное обеспечение арендаторов оргтехникой и средствами связи,

Помещения класса В

      Расположены в зданиях, эксплуатируемых более 5-7 лет, или в новых зданиях эконом - класса. Здесь могут отсутствовать некоторые элементы технического обслуживания, но парковка обеспечивает достаточное количество машино - мест управление зданием отвечает международным стандартам.

Помещения класса С

     Находятся преимущественно в реконструированных зданиях советской постройки. Не отличаются высококачественной отделкой и современными системами технического обслуживания. Могут быть расположены как в центральной так и периферийных районах.

Классификация торговых объектов

1. Торгово-развлекательные комплексы, мегамоллы, гипермоллы.
2.Торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты.
3. Супермаркеты и универсамы, я
4. Салоны, мебельные центры, технические центры и т. п.
5. Универмаги, гастрономы, промтоварные магазины и т. п.
6. Бутики.
7. Павильоны и киоски

Перспективы развития

     Рынок: офисной недвижимости Екатеринбурга имеет большие перспективы;
уже через семь лет количество новых деловых центров класса А увеличится до 20, и их общая площадь составит млн. 300 кв.м. Кроме того, будет построено 44 объекта класса "В" общей площади 1 млн, 200 кв.м.
      "Сегодня в Екатеринбурге действует 33 деловых центров общей площадьо 323,3 тыс. кв.м, из них 6 объекта относятся к классу "А" (62,8 тыс. кв.м и 29 объектов - к классу "В (260,45 тыс. кв.м). В общем объеме класса "А" занимает 2%, класс "В" - "9" класс "С" - 89%. Уже к концу текущее года объекты, принадлежащие к первым двум классам, составят 21%.
"Постепенно город будет избавляться от офисов класса "С". С вводом в эксплуатацию помещений класса "А" и "В" на региональный рынок придут федеральные и зарубежные компании.
       Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга вызывает огромный интерес у международных и федеральных консалтинговых и финансовых компаний,
По мнению аналитиков рынка, спрос и заявленные объемы будет оставаться стабильным. Анализ, проведенный специалистами Комитета по товарному рынку, показал, что число работающих в городе компаний ежегодно увеличивается на 7. Для работы одной компании нужно в сред нем 25 кв.м, таким образом, чтобы обеспечить площадями новых участников рынка необходимо увеличивать офисные ПЛОЩАДИ на 170-250 тыс. кв.м ежегодно.
       Дополнительным стимулом для высокого спроса, по мнению аналитике рынка, может стать снижение стоимости аренды после ввода новых площадей, так как в соответствии с классификацией офисы класса "А" через три - пят лет переходят в класс В", и цена аренды падает.

Приоритет аренды

       Сегодня спрос на качественные деловые центры очень высок. Но, помещения класса "А" чаще арендует крупный финансовый бизнес, так как только он может себе позволить сравнительно высокие арендные ставки. Кроме того, он нуждается в офисных блоках большого размера. Что касается помещений класса, то их снимают в основном екатеринбургские банки и страховые компании. Стоит, однако, отметить, что сейчас наблюдается некоторый рост числа арендаторов, для которых наиболее приоритетно качество объекта и "престиж", нежели величина арендной пииты", - отмечает эксперт, То есть количество екатеринбургских компаний, готовых взять а аренду офис более высокого класса, чем "В", постепенно увеличивается.

      В соответствии с данными реалиями сейчас на рынке развиваются две стратегии сдачи в аренду офисных площадей класса "А", которые ориентированы на разные потребности и возможности. Первую можно сформулировать так: большим арендаторам - большие площади. Остальные, в рамках второй стратегии, могут снимать помещения поменьше, но при этом также пользоваться всеми благами высококачественного "офисника". 

     Успех проекта и его популярность среди потенциальных арендаторов будет зависеть от управляющей компании, которую желательно определять на стадии проектирования. В функ-ции УК будет входить управление зданием, включая полное взаимодействие с арендаторами, страхование и управление рисками, его эксплуатация (обслуживание инженерных сетей и систем, контроль клининга, обеспечение безопасности, коммунальные услуги). Высокий уровень управления объектом позволяет поддерживать его на должном конкурентоспособном уровне,
       Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга имеет большие перспективы: уже через семь лет количество новых деловых центров класса "А" увеличится до 20, и их общая площадь составит 1 млн. 300 кв.м. Кроме того, будет построено 44 объекта класса "В" общей площадью 1 млн. 200 кв.м.

Основные трудности

      Так как рынок "офисников" класса "А" находится только в стадии формирования, почти все екатеринбургские девелоперы испытывают трудности с наполняемостью объектов на этапе строи-тельства. Причин может быть несколько: "В первую очередь, это высокие арендные ставки, которые не все могут платить, а если и могут, то морально не готовы, то есть рынок еще не созрел для размещения офисов в высококлассной недвижимости. Среди других причин: конструктивные и концептуальные ошибки в здании, когда проектирование шло без учета потребностей потенциальных арендаторов. Распространенной ошибкой в концепции является дефицит парковочных мест, Опять же загвоздка может быть в качестве строительства и управления объектом".
       Еще одной проблемой эксперт считает отсутствие у строительной организации опыта сдачи объекта класса "А" управляющей компании, а не собственнику. Как правило, для последнего важно наличие определенного имущества на объекте, тогда как УК учитывает, насколько эффективно будет функционировать бизнес-центр после ввода в эксплуатацию,
По мнению Андрея Брауде, управляющая компания должна принимать участие в организации проекта офисного здания класса "А" еще на этапе его строительства, потому что обязана знать свой объект "от" и "до", "Наша компания, к привелоперов, чем у арендаторов. "Последним важно сохранить те же преимущества, которыми они обладали на старом месте. Если крупные ауди-торские компании прекрасно осознают, что такое помещение класса "премиум", то когда региональный арендатор средней руки подписывает договор аренды, он еще не понимает, каковы правила пользования таким офисом в бизнес-центре".

Что даст классификация?

      Нет ничего удивительного в том, что привыкание арендатора к новому помещению высокого класса и понимание особенностей его эксплуатации происходит не сразу: до сих пор в городе нет единой системы классификации и стандартизации деловых центров.
 Сейчас городской администрацией совместно с местными участниками рынка ведется работа по созданию такой системы, Актуальность этого вопроса понятна: классификация нужна для подготовки грамотного проекта и концепции офисного здания, для обозначения четкой ценовой политики арендных ставок и имиджа управляющей компании. В мире сегодня существует несколько вариантов классификации на которую ориентирован Екатеринбург, была заимствована из Восточной Европы.
        "Радует, что в  Екатеринбурге никто не хочет "изобретать велосипед" в этом вопросе. Будет гораздо проще работать с арендаторами, когда они поймут, что объекты класса А в Екатеринбурге и в Лондоне идентичны, то есть отвечают общепринятым техническим и тех-нологическим требованиям".
        
Аренда офиса класса "А" в Москве и в Екатеринбурге

     Региональный рынок офисов имеет свои особенности развития. Насколько столичный рынок офисных площдей класса "А" отличается от уральского? "Сейчас на Уральском  рынке появилось несколько объектов, в которых офисы сдают на условиях: ставки аренды + операционные расходы + коэффициент использования общих площадей + НДС. То есть, формируются стандартные условия сдачи офисных помещений в аренду.
 "В Москве, напротив, прослеживается четкая тенденция выделения чистой арендной платы с отдельным взиманием операционных расходов и коммунальных платежей по факту, то есть станки даются в формате.
      Следует отметить, что оперативные расходы, как правило, включают расходы арендатора, связанные с содержанием всего того, что относится к функциональным элементам здания. Это техническая эксплуатация и инфраструктурный менеджмент (уборка, обеспечение безопасности, служба приема, столовая, ландшафтный дизайн. централизованная служба закупок, озеленение, информационная служба и т.д.). Наиболее востребованные услуги - уборка, техническая эксплуатация, безопасность. Помимо этого в "операционку" входят расходы на страхование, налог на имущество, аренду земельного участка и коммунальные услуги,
 Среди других особенностей местного рынка эксперты отмечают низкий уровень услуг, которые отдаются на аутсорсинг. "В Екатеринбурге есть большое количество клининговых и охранных предприятий, но нет представлении о том, каким образам правильно предоставлять услуги в бизнес-центрах. Цены на такие услуги различаются на сотни тысяч рублей в разных компаниях. Тогда как состоявшимся рынком аутсорсинга считается тот, на котором присутствует, по край-ней мера:, 200 компаний, разница в цене на услуги, которое они предлагают, составляет -15%.