Уж сколько конфликтов, и даже страшных историй, знает рынок недвижимости по сделкам с квартирами, которые были приобретены в браке. Но со времен повальной юридической неграмотности в этом вопросе многое изменилось. И теперь в теории и на практике гражданами прочно усвоено, что имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым имуществом супругов, принадлежит им на праве общей совместной собственности, даже если зарегистрировано на одного из них в момент брака. Тем не менее после расторжения брака совместно нажитое имущество зачастую продается одним из супругов без согласия второго или, другими словами, вместо него.

Юридическая сторона этого вопроса относительно проста. Закон в лице Гражданского кодекса РФ говорит, что имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью, распоряжение, владение и пользование общим имуществом супругов осуществляется совместно, по соглашению. То же самое говорит и Семейный кодекс РФ, в нем также говорится, что сделки по распоряжению недвижимостью, а также подлежащие нотариальному удостоверению либо регистрации, должны осуществляться с нотариальным согласием второго супруга на проведение сделки.

– Спрашивается, когда супруги действуют совместно, согласовано, у них нет конфликтной ситуации, зачем им нотариус, почему не позволительно провести сделку без него? – рассуждает адвокат, юрист агентства недвижимости «ЛиКом» Татьяна Сафарова. – В момент брака, когда в семье мир и благодать, действительно, проблем с продажей недвижимости меньше, чем после развода. А вот после… Ведь после развода режим общего имущества супругов не прекращается, а согласие второго супруга на сделку не требуется, независимо от того, на чье имя в период брака была зарегистрирована квартира. И, как только брак расторгается, супруг, на чье имя оформлено имущество, спокойно идет на сделку, и никто не вправе запросить согласие его бывшего супруга на сделку, – брак же расторгнут!

– Получается, что ничто не препятствует тому, чтобы супруг (супруга) после расторжения брака, на чье имя зарегистрирована приобретенная в период брака квартира, продал (продала) ее без согласия бывшей супруги (супруга), являющейся по закону таким же собственником?

– Совершенно верно. И такие сделки случаются. Чтобы признать подобную операцию недействительной, нужно обратиться в суд.

– Каков срок требования о разделе этого имущества?

– Законом предусмотрен трехлетний срок. Но, по моему убеждению, и с учетом той практики, которая сложилась, трехлетний срок на подачу иска или требования о разделе этого имущества не прекращает режим общего имущества супругов. Расторжение брака – это формальное действие, которое касается семейных отношений, к имуществу супругов особого отношения не имеет.

– Тогда как купить квартиру, которую не поделили разведенные супруги?

– В идеале нужно оформлять нотариальное согласие на сделку бывшего супруга. И не довольствоваться простой письменной формой такого согласия. Иначе риски велики. Мы исходим из того, что после того, как супруги расторгли брак, режим общего имущества у них всё равно сохраняется.

Требование о разделе имущества может быть подано в течение трех лет с момента расторжения брака. Три года пройдет, и через три года регистрирующий орган точно не попросит никакого согласия! Но спор останется и режим общего имущества тоже. И начнут бывшие супруги вспоминать, что когда-то в браке было приобретено имущество, человек вспомнит, что вложил в него деньги, но оно записано на имя бывшего супруга либо супруги. Если я хочу распорядиться, я распоряжусь, но откуда я знаю, как к этому отнесется мой бывший супруг, а у бывшего супруга зачастую бывают претензии… Нотариальное согласие поможет в случае возникновения спора доказать намерение, волеизъявление, отношение другого супруга по поводу этой сделки.

Реальная история. Супруги в браке приобрели загородный коттедж за 9 млн рублей. Разошлись, отношения поддерживали, вели общий бизнес, воспитывали детей. В какое-то время поняли, что по большому счету дом им не нужен для проживания, и супруг, на чье имя был зарегистрирован коттедж, выдал бывшей жене доверенность на продажу. Дом был выставлен на реализацию через агентство недвижимости. Вскоре нашелся покупатель, внес хороший по размерам авансовый платеж. Назначили дату проведения сделки. На сделку стороны пришли в полном составе – покупатель и продавцы. Покупатель поставил условие, что деньги от продажи коттеджа он готов заплатить двум супругам поровну, то есть по 4,5 млн рублей. Было подготовлено соглашение между супругами о получении денег. Но в момент сделки собственник коттеджа, на чье имя он был зарегистрирован, уходит со сделки со словами, что он не согласен, чтобы его «бывшая получила 4,5 млн рублей».

Проблема заключалась в том, что через три дня исполнялось ровно три года с момента расторжения брака, то есть оставалось три дня, в течение которых они могли предъявлять требования о разделе совместно нажитого имущества. У супруги оставалось три дня на подачу иска о разделе имущества.

Пришлось срочно подавать иск по почте без оценки объекта, без оплаты госпошлины, и готовить документы вдогонку подаче иска. В результате после всех приостановок, через 20 дней процесс начался. В суд приходит собственник (бывший муж, ушедший со сделки) и говорит, что не видит предмета спора, потому что он этим объектом… уже распорядился – сначала его подарил своему сыну, а сын продал третьему лицу, то есть в деле появился добросовестный приобретатель.

Понимая ситуацию, истцом, интересы которого представлял специалист агентства недвижимости, принимается решение снова обращаться в суд, и начинается следующий процесс – о признании сделок недействительными. В доказательство того, что супруг был не вправе продавать этот объект, потому что нет согласия бывшего супруга. Покупатель ждал, в итоге сделки были признаны недействительными, стороны возвращены в первоначальное положение, произошел раздел имущества пополам. Каждый получил документ на свою одну вторую долю. Покупатель дождался, всё получил, но уже от двух собственников, а не от одного.

Особый случай – квартира с детьми после развода супругов

Недавно Верховный суд РФ вынес решение о пересмотре дела о нарушении прав несовершеннолетних детей после раздела квартиры бывших супругов. Последствия данного решения таковы, что теперь сделки, когда бывший муж продает (дарит) свою долю в квартире, где остались проживать его дети с бывшей женой, будут признаваться судами недействительными.

Ситуация достаточна типична для нашей страны. Жены с детьми после развода остаются проживать в квартире, которая поделена. Мужья продают свои доли, и отдельная квартира превращается в коммунальную, в которой дети теперь проживают на одной территории с посторонними людьми на правах соседей.

Одна из таких матерей, оказавшись в аналогичной ситуации, решила обратиться в суд с иском о признании недействительной сделки по дарению (продаже) своей доли бывшим мужем третьему лицу как ухудшающей условия проживания несовершеннолетних детей. Районный суд в этом иске ей отказал. Тогда женщина обратилась в городской суд, но и там тоже получила отказ. Верховный суд, куда она подала следующее заявление, отменил все предыдущие решения и постановил дело пересмотреть в свете разъяснений о том, что отчуждение жилого помещения, где есть дети, надо проводить только с согласия органов опеки (ст. 292 Гражданского кодекса РФ), что родители несут полную ответственность за детей и за то, где и как они живут (Семейный кодекс, Конституция РФ) и пр.

Верховный суд РФ по конкретному делу сделал вывод, что «совершение родителем, сознательно не проявляющим заботу о благосостоянии детей, умышленных действий, направленных на совершение сделки по отчуждению жилья с целью ущемить права детей, может свидетельствовать о несовместимом с правопорядком и нравственностью характере сделки и злоупотреблении правом».

Поясняя данный вопрос на недавнем VII Уральском форуме по недвижимости, юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова заметила, что данное решение Верховного суда очень важно для рынка. Оно говорит о том, что отныне сделки по продаже доли супруга после развода будут рассматриваться с точки зрения соблюдения прав его несовершеннолетних детей, оставшихся проживать в данной квартире. Надо полагать, что в любом случае после продажи части квартиры, после развода родителей жилищные условия детей ухудшаются. И рано или поздно такая сделка может быть признана недействительной, и покупать такой объект не имеет смысла.

Светлана СОЛОВЬЕВА,

газета «Есть вариант!»