Кто строит ваш дом?

     В известной детской истории Роберта Асприна все было просто: дом построил некий Джек, соорудив конструкцию своими силами и по личному усмотрению. Над современными же домами и жилыми комплексами трудится несчетное количество специалистов. У каждой компании, занятой в создании нового объекта, есть своя четко определенная функция и место в строительной "иерархии". Кто делает будущий дом таким, каким он предлагается будущим новоселам? В данной статье разбираемся в терминах и схемах.
      Застройщик и заказчик
      Застройщик с юридической точки зрения - тот, кто владеет земельным участком на правах собственности или аренды и желает на нем что-либо построить. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Главное, что оно - основной инициатор ведения строительства на конкретном землеотводе.
     Застройщик необязательно является специалистом в строительном бизнесе, более того - может иметь очень слабое представление о процессе сооружения зданий. Поэтому фактически в возведении дома он не участвует. Для этого нанимаются профессионалы, у которых есть богатый опыт и лицензия на строительную деятельность. В первую очередь, это заказчик строительства или, как его еще называют, заказчик-застройщик, что по сути одно и тоже.
      Задача заказчика-застройщика - грамотно организовать возведение объекта. Именно он собирает технические условия, получает все необходимые согласования, обеспечивает проектирование, строительные работы, ввод законченного объекта в эксплуатацию и многое другое. Он же проводит конкурс, находит уполномоченные подрядные организации и тщательно следит за выполнением ими всех обязательств, осуществляет строгий технический надзор. Все соответствующие договоры он заключает либо сам, либо за него это делает застройщик, а заказчик просто договаривается".
       Проектировщики
      Дальше структура разветвляется в двух направлениях на основных лиц, которых нанимает заказчик. В первую очередь здесь можно назвать тех, кто профессионально занимается разработкой проекта будущего здания.
Главное лицо, отвечающее за готовность проекта перед заказчиком, - генеральный проектировщик. С ним заключается договор генерального подряда на выполнение проектных и (или) изыскательских работ, производимых собственными силами, а также силами сторонних (субподрядных) исполнителей. По законодательству генеральный проектировщик должен иметь лицензии на осуществление данной деятельности.
       Для выполнения задания генпроектировщик, как правило, привлекает субпроектировщиков, которые готовят отдельные разделы проекта. Здесь обычно не обходится и без участия специалистов, аффилированных с инстанциями, которые в будущем будут заниматься согласованием соответству-ющей части проекта. Например, разработку раздела, посвященного пожарной безопасности, часто приходится поручать организации, "рекомендованной" пожарной службой, что в будущем существенно повышает вероятность "гладкого" согласования.
      Подрядчики
      Когда проект готов, начинается работа подрядчиков, которые также нанимаются заказчиком. В правилах землепользования и застройки можно найти следующие определения.
Генеральный подрядчик - физическое или юридическое лицо, принявшее на себя обязательства по генеральному договору подряда перед заказчиком по выполнению работ, производимых собственными силами, а также силами сторонних (субподрядных) исполнителей.
Субподрядчик - физическое или юридическое лицо, заключившее договор субподряда с генеральным подрядчиком на выполнение части работ, которые генеральный подрядчик обязан выполнить для заказчика.
       Таким образом, генподрядчик может какие-то работы выполнить своими силами, а какие-то поручить субподрядчикам.
      "Как правило, на строительстве одного объекта занято очень много субподрядчиков, так как даже крупные строительные фирмы не являются "универсалами". К тому же, говоря по правде, гигантам строительного рынка не интересно заниматься всякими "мелкими" работами. Для их выполнения им проще нанять специализированную фирму, сохранив при этом свою "дельту". Так, отдельным субподрядным организациям поручается подведение инженерных коммуникаций, выполнение внутренней или наружной отделки и т.д.",
Заказчик-застройщик обязан тщательно отслеживать деятельность всех подрядчиков, так как каждый из них "по определению" норовит сделать поменьше, а получить побольше. Хороший заказчик проследит, чтобы подрядчик не "загибал" цены за свою работу, чтобы на стройплощадке всегда были необходимые материалы, а субподрядчик не пытался "халтурить".
      Инвестор
      Инвестор - еще одна ключевая фигура в процессе возведения дома. По своей сути это тот, кто вкладывает деньги в строительство (ремонт) в расчете либо получить прибыль, либо приобрести го-товый объект в собственность.
      Если у застройщика есть необходимые средства, то он сам вполне может быть инвестором, если денег у него нет или их недостаточно, то он вынужден привлекать инвестора со стороны.
Физическое лицо, владеющее крупными активами и заинтересованное в их преумножении, вполне может быть инвестором, и на практике такое случается достаточно часто. Например, кто-то может вложить деньги в строительство офисного здания, а затем приобрести в собственность какую-то его часть (этаж) и сдавать помещения в аренду, извлекая из этого долгосрочную прибыль.
      Кому именно инвестор передает свои деньги, зависит от каждого конкретного случая.
"Схема финансовых отношений бывает различной. Денежные потоки могут идти от инвестора к заказчику-застройщику, после чего тот распределяет средства между генпроектировщиком и генподрядчиком, а те, в свою очередь, "раскидывают" финансы на оплату работ субпроектировщи-ков и субподрядчиков соответственно, при этом каждый из данной "цепочки" оставляет себе определенный процент. Иногда средства идут напрямую от инвестора к исполнителям работ.

(Используются материалы журналов "Недвижимость", "Есть вариант")