Шаумяна 105, корпус 1
8 (343) 234-02-02
Земельный статус: как его изменить?
В настоящее время перевод земель из одной категории в другую становится все более востребованным. Но речь, прежде всего, идет о землях сельхозназначения и землях поселений. Дело в том, что земель поселения катастрофически не хватает, а возводить жилье и коммерческие объекты можно только на них. О тонкостях и сложностях перевода читайте в нашей статье. Одной мало, другой много согласие жителей прилегающего поселка на расширение его территории и пр.
В процессе перевода будет проводиться экологическая экспертиза земельных участков, подлежащих переводу, а также экспертиза проектной документации по дальнейшему использованию земельных участков, не связанному с ведением сельскохозяйственного производства (например, проектная документация по строительству коттеджного поселка).
Подальше от Екатеринбурга: больше шансов
Перевод земли из одной категории в другую может занимать иногда до одного года. При этом, даже если участок удовлетворяет всем формальным требованиям, процедура перевода заканчивается положительным результатом только в 50% случаев. Причина тому - административный барьер.
Вообще, случаев перевода земель в окрестностях Екатеринбурга пока не так много. Но положительные примеры есть. Так, "Губернской строительной компании" удалось перевести 24 гектара земли сельхозназначения в земли поселений для строительства коттеджного поселка "Гринвилль".
Следует, однако, отметить, что для строительства коттеджных поселков многие юристы советуют застройщикам и девелоперам искать земельные участки в окрестностях соседних с Екатеринбургом населенных пунктов (Сысерть, Косулино, Курганове и др.). Там, по их мнению, больше шансов осуществить перевод.
Результат не всегда положительный "В окрестностях Екатеринбурга сотка сельскохозяйственной земли стоит в среднем 10 тыс. рублей. Однако кое-где стоимость земли данной категории может составлять всего 5 тыс. рублей за сотку, а в других районах иногда доходить и до 25 тыс. рублей за сотку. Цена сотки земли поселений в населенных пунктах, расположенных близ Екатеринбурга, в среднем равна 200 тыс. рублей "Стоимость перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов составляет в среднем по Екатеринбургу 50 - 60 долларов за сотку. По оценкам екатеринбургских риэлторов, если заниматься этим самостоятельно, то перевод обойдется в 50 - 100 тыс. долларов, причем независимо от размеров участка. Нужно сказать и о том, что, начиная процедуру перевода, компания не может быть стопроцентно уверена в благоприятном исходе"
Вся земля в Российской Федерации поделена на семь категорий. На сегодня "в центре внимания" земли поселений и сельскохозяйственные. Вообще-то, бизнес интересуют исключительно первые, а сельхозземли лишь постольку, поскольку их можно перевести в земли поселений.
Чем продиктован такой интерес? Дело в том, что законом строительство разрешено только на поселенческих землях, а они сейчас в дефиците. В то же время поблизости от населенных пунктов имеется большое количество сельскохозяйственных земель. Часто они не используются по своему назначению либо попросту заброшены.
В настоящее время в Екатеринбурге и Свердловской области существуют организации, которые занимаются переводом земель из одной категории в другую.
Перевод невозможен
Итак, перевод земли - процесс длительный, трудоемкий и недешевый, к тому же далеко не всегда гарантирующий положительный результат. Но существует еще несколько условий, при которых перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений попросту невозможен. "Во-первых, это нельзя сделать, если земельный участок не граничит с каким-либо населенным пунктом, в состав которого он мог бы войти. Во-вторых, если в соответствии с генпланом земля оставлена под поля и на ней не планируется создание поселков. Очень мала вероятность перевода и тогда, когда на участке имеются вкрапления леса",
Процедура перевода
Как же осуществляется перевод? "Чтобы перевести земли или земельные участки в составе таких земель из одной категории в другую, заинтересованное лицо должно подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, которые уполномочены рассматривать такие ходатайства".
По закону перевести землю в статус "земли населенных пунктов" можно только в том случае, если участок прилегает к уже существующему населенному пункту. Это главное условие. Но не единственное. Положительное решение для каждого участка зависит от заключения Роспотребнадзора.
Процесс перевода - дело хлопотное и небыстрое. Потребуется собрать большое количество различных документов: выписки из кадастра, экологические заключения,
Дачная амнистия.
ЧТО и КОГДА?
- В чем заключается упрощенный порядок регистрации прав на земельные участки? Какие документы необходимо представить для регистрации?
- Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до внесения в него изменений, касающихся вопросов упрощенного оформления в собственность объектов недвижимости, не содержал полного перечня документов, которые необходимы для регистрации таких прав. Естественно, теперь в нем указаны основные документы, которые актуальны и для "дачной амнистии", - это заявление, документ об опиате государственной пошлины за государственную регистрацию.
Кстати, в Налоговый кодекс тоже были внесены изменения, согласно которым размер государственной пошлины для регистрации прав физических лиц на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садо-водства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества составляет 100 рублей. (Обычно госпошлина за регистрационные действия для граждан составляет 500 рублей.)
Также Закон о регистрации прав в ст. 17 содержит перечень документов-оснований, необходимых для регистрации, указывает на необходимость представления кадастрового паспорта объекта недвижимости. В Законе есть также отдельные положения, касающиеся особенностей регистрации отдельных видов прав, объектов, сделок.
Закон о регистрации прав содержит норму, согласно которой запрещается истребование на регистрацию иных документов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. То есть если соответствующие федеральные законы содержат специальные требования, условия, необходимость исполнения которых влияет на то, законна или незаконна сделка и т. д., то регистрирующий орган вправе, проводя правовую экспертизу документов, проверяя законное сделки, запросить документ, подтверждающий соблюдение этого условия. Например, согласие органа опеки и попечительства, когда законный представитель распоряжается имуществом несовершеннолетнего. В Законе о регистрации прав такого документа нет, однако учитывая положения Гражданского и Семейного кодексов, такой документ требуется.
Что касается упрощенного порядка, 1 законодатель четко указал те документы, которые необходимо представить, в том чис.1 для регистрации прав на земельные участки. И, более того, чтобы не было никак" сомнений, даже вписал специальные нормы указав, что запрещается истребование иных документов. Таким образом, закрытый перечень документов, которые необходимы для регистрации, четко установлен Законом.
СПРАВКА:
Документы, представляемые на государственную регистрацию прав граждан в упрощенном порядке
1. Заявление (а также документ, подтверждающий полномочия заявителя, если им является представитель правообладателя, например, нотариально удостоверенная доверенность, выданная правообладателем - совершеннолетним и дееспособным гражданином).
2. Документ об уплате государственной пошлины.
Для регистрации прав на земельные участки, предоставленные до введения, в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.
1) акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим месте издания такого акта на момент его издания;
2) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из по хозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) по форме, утвержденной приказом Росрегистрации от 29.08.2006 ? 146;
3) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок.
При этом государственная регистрация права собственности гражданина на оказанный выше земельный участок в случае, если такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляющейся также в случае, если вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации его права собственности на данный земельный участок представлены свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение.
При этом представление данных документов не требуется, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) иди сооружение зарегистрировано в установленном Законом о1 регистрации прав порядке;
Исходя из указанных выше правоустанавливающих или право-удостоверяющих документов на земельный участок, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина-любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
2) обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка. При этом государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если:
- сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном правоустанавливающем документе, не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка;
- кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в этом паспорте указано, что площадь такого земельного участка ориентировочная, сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивиду-ально определенной вещи, сведения о таком земельном участке подлежат уточнению и т. п.).
Для регистрации прав на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство, представляются:
1) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. При этом документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является самостоятельно заполняемая гражданином декларация о таком объекте недвижимого имущества (форма декларации утверждена приказом Минэкономразвития России от 15,08.2006 ?232);
2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на втором расположен такой объект недвижимого имущества. Предоставление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право Заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации прав порядке;
3) обязательным приложением является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта указанного земельного требуется в случае, если:
- право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации прав порядке;
- указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
- для строительства или реконструкции создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствий с законодательством РФ выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городской" округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанной земельного участка.
Для регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границе населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, представляются:
1) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, которыми являются:
для создаваемых (то есть недостроенных) объектов ИЖС: кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на строительство;
для созданных объектов ИЖС; кадастровый паспорт такого объекта и разрешение органа местного самоуправления на его ввод в эксплуатацию. При этом до 01.03.2015 г. кадастровый паспорт объекта является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта ИЖС на указанном земельном участке содержащим его описание;
-правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если, право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации прав порядке;
-обязательным приложением является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий -создаваемый или созданный объект ИЖС.
Представление кадастрового паспорта указанного земельного участка, не требуется в случае, если:
- право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано, в установленном Законом о регистрации прав порядке;
- указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
Строительное изменение недвижимости:
понятие, виды, субъекты права и основания реализации
С 1 января 2008 года на территории города Екатеринбурга вступили в действие Правила землепользования и застройки (далее - Правила). Чтобы сформировалась единообразная практика применения Правил, понадобится некоторое время, но уже сейчас можно сказать, что с принятием этого нормативно-правового акта началась новая веха в градостроительной истории города. Одним из многочисленных новшеств Правил является понятие строительных изменений недвижимости. Что же это такое?
Понятие и виды
Под термином "строительные изменения недвижимости" понимаются изменения, осуществляемые применительно к объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ, иных действий, осуществляемых на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, когда выдача разрешений на строительство не требуется (ст. 1 Правил). Перечисленные "пути" соответственно являются видами строительных изменений. Следует отметить, что если действующее законодательство еще до введения в действие Правил знало понятия строительства, реконструкции, сноса и земляных работ (хотя и не давало определения двух последних), то о пристрое строений как о виде строительных работ Правила упоминают впервые.
Исходя из смысла определения понятие строительных изменений недвижимости непосредственно связано с выдачей разрешений на строительство. Если в соответствии с действующим законодательством на производство работ не требуется выдача разрешения на строительство, то такие работы не могут считаться строительными изменениями недвижимости.
Субъекты права
В соответствии со ст. 39 Правил, правом на строительные изменения недвижимости наделены:
- правообладатели земельных участков;
- правообладатели иных объектов недвижимости;
- доверенные лица правообладателей земельных участков и иных объектов недвижимости.
Основания реализации права
В соответствии с Правилами важнейшим основанием реализации права на строительное изменение недвижимости является наличие разрешения на строительство. Следует иметь в виду, что для производства отдельных видов работ (например, строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства, строительства гаража на зе-мельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности) получение разрешений на строительство не требуется. При желании получить подтверждение, что планируемые работы не требуют получения разрешения на строительство, можно, обратившись с соответствующим запросом в Главное управление архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга.
Выдача разрешений на строительство осуществляется Администрацией города Екатеринбурга, кроме случаев, когда выдача разрешений на строительство осуществляется федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти Свердловской области применительно к планируемому строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых не устанавливается градостроительный регламент (кроме территорий общего пользования и линейных объектов, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности), а также на участках, которые определены для размещения объектов капитального строительства для нужд Российской Федерации и Свердловской области и для которых допускается изъятие земельных участков.
Выдача разрешения на строительство осуществляется на основании заявления застройщика, к которому прилагаются:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- материалы, содержащиеся в проектной документации (пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка; схемы, отображающие архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест-подключения проектируемого объекта капитального строи-тельства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей);
- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации;
- разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
- согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
К заявлению может прилагаться также положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Выдача разрешения на строительство осуществляется бесплатно в течение 10 дней с момента получения заявления и всех необходимых документов. По заявлению застройщика могут быть. выданы разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции. При этом под этапом строительства понимается строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства, реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства, реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства).
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, кроме разрешения на индивидуальное жилищное строительство, которое выдается на 10 лет. Срок действия разрешения на строитель-ство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
Как подарить часть жилого дома или земельный участок
Вопрос: Приобрела совместно с мужем жилой дом в деревне. Муж от первого брака имеет дочь, у меня тоже дочь. Хотела бы подарить ей часть своего жилого дома. Существуют ли какие-нибудь особенности у данной сделки?
Ответ: Дарение - это безвозмездная передача или обязательство передачи вещи в будущем в собственность, либо имущественное право (требование) к этой вещи, а также освобождение этой вещи от имущественного обременения.
Договор дарения - это безвозмездный договор, где одна сторона (даритель) передает другой стороне (одаряемому) имущество, не получая от другой стороны никакого встречного предоставления (ни денег, ни имущества, ни услуг). При наличии передачи дарителю вещи, права или встречного обязательства о каких-либо действиях (даже спустя какое-то время), налицо притворная сделка. Иными словами, в таком случае стороны камуфлируют свои от-ношения по передаче вещи договором дарения, и подобная сделка в соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса РФ является ничтожной.
Сторонами в договоре дарения недвижимого имущества могут выступать как физические, так и юридические лица. Подарить недвижимое имущество, как, впрочем, и любую другую вещь, может лишь собственник этого имущества.
К договору дарения части жилого дома применяются те же правила, что и к договору дарения дома полностью, но с некоторыми особенностями. Дарение части жилого дома, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, проводится без передачи прав на землю. Дарение доли в праве собственности на жилой дом (части дома), находящейся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на жилой дом.
В случае если часть жилого дома, находящегося на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц со стороны арендатора. Собственник части жилого дома, находящегося на неделимом зе-мельном участке, оформленном на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, имеет право на приобретение части земельного участка в общую долевую собственность или в аренду.
Вопрос: Расскажите подробно о договоре дарения земельного участка. На что обратить внимание?
Ответ: Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе плодородный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах.
Собственниками земельного участка могут быть граждане и юридические лица. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.
По общему правилу дарителем земельного участка может быть только его собственник.
Граждане и юридические лица, обладающие наделами на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин вправе сделать это один раз бесплатно (по аналогии с приватизацией квартиры).
Предметом рассматриваемого договора могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, то есть описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый надел получил такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки (идентификация участка).
В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельном участке:
- кадастровый номер;
- местоположение (адрес);
- площадь;
- категория земель и разрешенное пользование земельных участков;
- описание границ земельных уча ков, их отдельных частей;
- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
- экономические характерноT в том числе размеры платы за землю;
- качественные характеристики, в числе показатели состояния плодородия земель;
- наличие объектов недвижимого имущества, прочно (неотрывно) связанные с земельными участками.
Кадастровый номер - неповторим номер участка, который присваивается в ходе государственного кадастрового паспорта. Прохождение процедуры кадастрового учета является обязательным условии невыполнение, которого препятствует заключению любых договоров отчуждения земельного участка.
Также должны быть определены : местоположение и границы участка на местности (проведение процедуры межевания земельного участка).
Даритель при заключении договора дарения обязан предоставить одаряемому имеющуюся у него информацию об изменениях земельного участка и ограничениях его использования.
Договор дарения земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным не с момента его подписания сторон;
или нотариального удостоверения (в случае такового), а с момента государственной регистрации (внесения записи в реестр ЕГРП).
КОТТЕДЖНАЯ "САМОВОЛКА"
Что делать, если дом построен, но не узаконен?
Новый Градостроительный кодекс РФ устанавливает довольно простой порядок получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство. Однако вступил в силу он относительно недавно. А все, что было до него, подчас окутано завесой тайн и мрака. Загородные дома часто возводились без соответствующего на то права либо с нарушением тех или иных требований. Узаконить же самовольную постройку бывает весьма сложно. В отдельных случаях сделать это вообще нереально.
Перед тем как приступить к возведению загородного дома, обязательно нужно по-интересоваться, сможете ли вы оформить свои права на участок и находящееся на нем строение. Земля должна быть получена на основании распоряжения главы районной администрации либо приобретена на вторичном рынке недвижимости.
Способы легализации
Согласно новому Градостроительному кодексу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако это вовсе не означает, что любой "контрафактный" коттедж в обязательном порядке должен быть уничтожен. Узаконить (нелегальное" строение и получить на него все необходимые права тоже возможно, но только в том случае, если в процессе строительства не были затронуты законные интересы других лиц. Кроме того, хозяину самовольной постройки придется получить исходно-разрешительную документацию, разрешение на строительство, акт Госкомисиссии, а также ряд других документов,, какие полагаются на еще не построенный дом. Вообще, могут быть два варианта развития событий: суд признает незаконно возведенный коттедж собственностью либо застройщика, либо истинного владельца земельного участка, на котором появился "бесправный" дом. Что будет в первом случае, мы уже помянули, рассказав об условиях легализации самовольной постройки. Во утором случае владелец земли должен будет возместить нелегалу убытки, которые тот понесет. Если хозяин участка, имеющий на него все законные права, "прихватил" себе лишней муниципальной землицы, отбирать излишек у него, скорее всего, не будут. Ему просто придется выкупить (либо взять в аренду) землю, которая не была ранее оформлена. Если же участок был увеличен за счет земли соседа, возникшие разногласия придется улаживать самостоятельно (в суд обращаться бессмысленно - надо либо договариваться, либо сносить дом). Запомните: право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Все решает суд
Право собственности на самовольные постройки, как мы уже отметили, устанавливается в ходе судебных разбирательств. Иск подается в тот суд, за которым закреплена территория, на которой находится построенный объект (как того требует Гражданский процессуальный кодекс РФ).
При этом суду обязательно должны быть представлены доказательства соблюдения требований охраны окружающей природной среды, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил. Достоверность всех этих сведений подтверждается заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство. После вступления в силу судебного акта гражданину следует обратиться в государственные регистрирующие органы - чтобы оформить право собственности на самовольную постройку.
Желанные поправки
В сентябре нынешнего года Правительство РФ утвердило ряд поправок в законодательные акты, которые упрощают процедуру оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек. Поправки были подготовлены Министерством экономического развития и торговли в связи с тем, что значительная часть недвижимости до сих пор не прошла процедуру государственной регистрации.
Земля и воля
Что можно построить на своем земельном участке, и как зарегистрировать строения?
Недавно средства массовой информации сообщили о том, что на Уралмаше около двух десятков садоводов выгоняют с участков, где больше полувека они выращивали овощи. Дело в том, что участки не являются собственностью этих людей. Раньше земля принадлежала заводу "Уралмаш", и предприятие разрешило рабочим пользоваться ею. В настоящее время земля считается муниципальной, а у мэрии появились новые планы относительно использования данной территории.
На птичьих правах
Эта история еще раз подтверждает, насколько актуальным сегодня является вопрос об оформлении земельных участков в собственность. Пусть никто не прогоняет и не собирается прогонять человека с огорода, который он возделывает из года в год в поте лица. Но, не являясь собственником, он существует на этом участке, можно сказать, на птичьих правах.
- Если у вас есть земельный участок, но вы не зарегистрировали свои права, то совершать сделки: продавать, отдавать в залог, передавать по наследству такой участок вы не можете. Только собственник имеет право распоряжаться своим имуществом. В то же время, даже будучи собс-твенником нескольких соток, вы не можете делать на своей территории все, что заблагорассудится.
В рамках дозволенного
Земельные участки предоставляются гражданам для индивидуального жилищного строительства, для постройки гаражей и ведения личного подсобного хозяйства.
Участки, предназначенные для ведения подсобного хозяйства, в свою очередь делятся на приусадебные и полевые. Первые находятся в черте населенных пунктов, вторые расположены за чертой поселений.
На земле, которая находится в черте поселения, можно построить баню, теплицу, сарай и прочие хозяйственные сооружения. Можно возвести жилой дом, производственное или иное здание. Важно только, чтобы в процессе строительства не были нарушены градостроительные, противопожарные, санитарно-гигиенические и прочие установленные нормы. Но прописаться в доме, расположенном на участке, который предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, нельзя. На землях сельскохозяйственного назначения недопустимо капитальное строительство жилья. И независимо от того, построили вы маленький бревенчатый домик или трехэтажный кирпичный коттедж, отличающийся архитектурными изысками, плод вашего труда будет иметь статус садового или дачного дома. Так диктует Жилищный кодекс. Оформить прописку возможно лишь в доме, который построен на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.
Чтобы на земле сельскохозяйственного назначения построить полноценный дом и поселиться в нем на законных основаниях, нужно изменить целевое назначение участка. Этой непростой и длительной процедуры не избежать в каждом случае, когда целевое назначение земель идет в разрез с планами по их использованию.
Ситуация из жизни
- Я приобрел участок изначально 'под индивидуальную застройку. Можно ли на этом участке построить автомойку или другой нежилой объект
- Процедура, изменения целевого назначения участков регламентируется Земельным кодексом РФ и Федеральным законом "(переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"(Чтобы перевести землю в иную категорию заинтересованное лицо обращается с ходатайством в исполнительный орган государственной власти.
Ходатайство должно содержать:
- кадастровый номер участка;
- категорию земель, куда входит, уча ток;
- категорию земель, куда его следует перевести;
- обоснование перевода.
К ходатайству прикладываются, следующие документы:
- выписка из государственного земельного кадастра;
- копии документов, удостоверяют! личность заявителя;
- выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Если переводятся земли сельскохозяйственного назначения или иного фонда, то производится расчет потерь. Владелец участка должен оплатить государству недоимки, которые будут вследствие того, что государство не получит продукцию с данной территории. Срок рассмотрения ходатайств для федеральных земель составляет 1 месяц. Для земель муниципальной собственности или субъекта федерации-2 месяца.
Земельный участок:
собственность или аренда?
Прежде чем приобретать земельный участок в собственность или брать его в аренду, необходимо иметь представление о различиях между правом собственности и правом пользования. Также нужно определить, для каких целей вам необходим земельный участок.
Различия в правах на землю
Существуют две основные группы прав на землю: право собственности, определяющее принадлежность имущества, и право пользования, то есть аренда.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он может отчуждать его в собственность других лиц, сдавать в аренду, передавать в довери-тельное управление, отдавать в залог и т.д. Собственник земельного участка может по своему усмотрению возводить на нем здания и сооружения, перестраивать или сносить их, разрешать строительство другим лицам. Помимо прав у собственника существуют обязанности, основным из которых является надлежащее содержание земельного участка. Под этим, прежде всего, подразумевается использование участка по целевому назначению и недопущение ухудшения качества земель.
Собственник также несет риск случайной гибели или порчи своего имущества. Данный риск переходит на владельца земельного участка с момента государственной регистрации права собственности.! .
Право пользования (аренда) представляет собой возможность извлечения из имущества полезных свойств. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, то в соответствии с категорией земли и видом разрешенного использования.
Арендатор должен своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды. Если арендатор эксплуатирует имущество иначе, чем это предусмотрено условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Основания возникновения прав на землю
В соответствии с ГК РФ право собственности на земельный участок возникает из договоров и иных сделок (например, актов государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренных законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю), а право пользования - из договоров аренды.
Право может возникнуть только на тот участок, который сформирован, в соответствии с законодательством о землеустройстве и земельном кадастре.
После заключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация. "Однако существуют особые случаи, когда государственной регистрации не требуется, Так, в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорится, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Однако придальнейшем совершении сделок с земельным участками, права на которые не был зарегистрированы, или сделок с правам на землю их государственная регистрация необходима".
Различия в процедуре оформления документов
Существуют некоторые различи в оформлении документов при покупке земельного участка, находящегося собственности, и при переуступке прав на арендованный участок.
Если участок находится в собственности, то для регистрации сделки купли-продажи необходимы следующие документы:
- правоустанавливающий документ' подтверждающий право собственности:
на недвижимое имущество;
- свидетельство о государственно регистрации, если право собственности:
зарегистрировано в ЕГРП;
- кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра);
- договор купли-продажи. Если участок находится в аренде, т понадобится:
- зарегистрированный договор аренды;
- соглашение о переуступке прав аренды;
- кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра).
И в том, и в другом случае с собранными документами и их ксерокопиям нужно обратиться в регистрационную палату. После государственной регистрации можно приступать к подготовке разрешительной документации на строительство или к ее переоформлению на имя нового собственника (арендатора), а затем и к строительству.
Собственность или аренда'
Большинство покупателей хотя' приобрести земельные участки, которые находятся в собственности. "Основным фактором, влияющим на выбор права на земельный участок (аренда или собственность) является арендная плата, которая обычно выше, чем налог на землю. По цене участки, находящиеся в собственности и участки, находящиеся в аренде, различаются незначительно".
Если администрация говорит "нет",
или немного о том, как более эффективно
отстоять свои права на земельный участок
Приступая к оформлению в собственность земельного участка, граждане и юридические лица зачастую сталкиваются с сопротивлением со стороны государственных или муниципальных органов. Как правило, единственно верным решением проблемы является обращение в суд. В настоящей статье мы рассмотрим некоторые аспекты судебной защиты в случае отказа органов государственной или муниципальной власти в предоставлении земельного участка в собственность под возведенным объектом недвижимости. Они будут интересны не только землепользователям но и практикующим юристам. Базовый ресурс
Учитывая необходимость построения долгосрочных перспективных планов, большинство землепользователей предпочитают оформить землю в собственность. Однако со стороны государственных или муниципальных органов в таких случаях нередко оказывается противодействие.
Земля представляет собой базовый ресурс, с использованием которого в той или иной степени связано ведение хозяйственной деятельности в любой отрасли. При этом инвестиции в земельные ресурсы остаются крайне рентабельными. Дело в том, что оформление прав на земельные участки является необходимым элементом долгосрочного стратегического планирования бизнеса. От решения земельного вопроса, в конечном счете, зависит стабильность развития компании.
Естественно, что наибольший интерес вызывает оформление прав на земельные участки под уже возведенными объектами недвижимости: производственными и складскими помещениями, объекта-ми транспортной и информационной инфраструктуры.
С принятием Земельного кодекса РФ порядок оформления земельных прав претерпел коренные изменения. Эти изменения коснулись не только процедурных моментов, но и оснований, по которым земля может быть оформлена в собственность гражданина (в том числе, индивидуального предпринимателя) или юридического лица. На сегодняшний день, за отдельными и весьма несущественными исключениями, земельные участки под возведенными объектами недвижимости могут быть предоставлены в собственность или аренду.
Учитывая необходимость построения долгосрочных перспективных планов, большинство землепользователей предпочитают оформить землю в собственность. Однако со стороны государственных или муниципальных органов в таких случаях нередко оказывается противодей-ствие. Чаще всего это выражается в отказе предоставить земельный участок в собственность в связи с тем, что данный участок в принципе не может предоставляться в частную собственность. При этом, как уже отмечалось, под удар ставится не только развитие бизнеса, но и его выживание в условиях резко обостряющейся конкурентной борьбы. Не стоит забывать, что узаконенные земельные отношения дают несомненные конкурентные преимущества.
Зачастую единственным вариантом преодоления сопротивления административных органов выступает механизм судебной защиты. Но, к сожалению, судебные споры о правах на землю требуют значительных затрат времени и сил. Сталкиваясь с первым же противодействием ад-министрации, большинство землепользователей отказываются от дальнейшей борьбы. И это несмотря на то, что отказ органов публичной администрации зачастую является необоснованным.
Надлежащий судебный орган
Итак, вам отказано в предоставлении земельного участка в собственность. В связи с этим возникает резонный вопрос: в какой судебный орган и с каким заявлением следует обратиться?
Выбор судебного органа зависит от того, кто обратился за предоставлением земельного участка. Если инициатором предоставления земельного участка в собственность является индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, с иском общей юрисдикции. При этом в любом случае обращаться следует в судебный орган по месту нахождения земельного участка.
Следует обращаться в арбитражный суд. Если же администрация отказала в предоставлении земельного участка в собственность физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, либо некоммерческой организации, надлежащим органом, который уполномочен на рассмотрение соответствующего спора, будет районный суд.
Требование о понуждении заключить договор купли-продажи
Более сложным является вопрос о том, какие требования следует заявлять в исковом заявлении. Практика выработала два возможных варианта судебной защиты. Первый состоит в понуждении административного органа заключить договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка, второй - в признании незаконными действий или решения соответствующего органа, а также обязании изготовить и передать землепользователю соответствующий проект договора купли-продажи. Первый из этих вариантов имеет одну весьма интересную особенность: требуя у администрации заключить договор купли-продажи интересующего вас земельного участка, вы будете обязаны представить в суд соответствующий проект договора. В противном случае, суд имеет все основании отказать в удовлетворении заявления. Даже если суд в отсутствие проекта по каким-либо причинам обяжет отказавший в предоставлении земельного участка орган заключить с вами договор купли-продажи, такое решение наверняка будет отменено вышестоящими судебными инстанциями.
Так, общество с ограниченной ответственностью "Р." обратилось в арбитражный суд с иском об обязании администрации заключить договор купли-продажи земельного участка. Суд первой инстанции с доводами заявителя не согласился и в иске отказал. Арбитражный суд апелляционной инстанции иск удовлетворил и возложил на администрацию обязанность заключить с заявителем договор купли-продажи, подготовить проект этого договора и направить его обществу в месячный срок со дня вынесения постановления суда апелляционной инстанции. Однако, рассмотрев дело в порядке надзора, Президиум Высшего Арбитражного Суда.
Требование о признании незаконными действий органа администрации.
В связи с этим, более перспективным является обращение в суд с иском о признании незаконными действий или решения органа государственной или местной администрации об отказе в предоставлении в собственность земельного участка. Поскольку в соответствии с Земельным кодексом администрация, в случае принятия положительного решения, обязана изготовить и передать вам проект договора купли-продажи, вы также вправе требовать изготовления и передачи в установленный срок (две недели) проекта соответствующего договора.
Для примера приведем следующее дело. В 1992 году Обществу с ограниченной ответственностью "Т" в постоянное бессрочное пользование был предоставлен земельный участок. В 2006 году Общество обратилось в администрацию муниципального образования с заявлением о выкупе ранее предоставленного участка на основании Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ. Однако администрация в предоставлении земли отказала, сославшись на то, что на испрашиваемом участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности. Считая отказ неправомерным, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка и об обязании админи-страции изготовить и передать проект договора купли-продажи соответствующего участка. Рассмотрев дело, арбитражный суд пришел к выводу, что отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, В связи с этим, установив, что отказ в приватизации земли не имеет под собой правовых оснований, арбитражный суд возложил на администрацию обязанность изготовить и передать заявителю проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка. Вы-шестоящими судебными инстанциями решение было оставлено без изменения.
Однако такой вариант судебной защиты требует большей оперативности; с соответствующим заявлением вы вправе обратиться в суд в течение трех месяцев с того дня, когда вам стало известно об отказе в предоставлении земельного участка. Пропуск указанного срока может послужить формальным основанием для отказа в удовлетворении заявленных вами требований. Впрочем, на практике судебные органы чаще всего восстанавливают срок и принимают решение по существу заявленных требований. С аналогичным заявлением следует обращаться также в тех случаях, когда в течение двух недель с момента поступления вашего заявления компетентный орган не принимает решения относительно предоставления земельного участка.
Определение выкупной цены участка
Однако, даже в том случае, если решение о предоставлении земельного участка было принято, это не означает, что ваши права были соблюдены. Большое количество споров возникает в связи с определением выкупной иены земельного участка. Такая цена рассчитывается исходя из ставки земельного налога с учетом корректирующих коэффициентов, которые определяются ежегодно. Поскольку процесс, представления земельного участка с момента подачи соответствующего заявления и регистрации права собственности значит на протяжении во времени, административные органы зачастую применяют ста земельного налога и корректирующие коэффициенты, действующие в момент принятия соответствующего решения. Однако эти действия явно не согласуются с действующим законодательством. Размер выкупной цены земельного участка должен рассчитываться исходя из ставки коэффициентов, действующих на момент подачи заявления о приобретении так участка в собственность. Такую же позицию на сегодняшний день занимают судебные органы.
В любом случае, главное - не бояться идти в суд и отстаивать свою правоту. Вместе с тем всегда лучше это делать при поддержке специалистов.
Оформление в собственность земельного участка и индивидуального жилого дома
У многих горожан есть предоставленные в индивидуальном порядке участки для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства либо дачного хозяйства, но нет никаких документов о правах на землю. Другие имеют частные загородные дома, но формально не являются собственниками этих построек. И в том, и в другом случае, чтобы свободно распоряжаться своей землей или домом, необходимо получить правоподтерждающий документ.
Земля без документов
Чаще всего у землепользователя есть один из следующих документов на участок:
- акт (постановление, распоряжение, решение о предоставлении участка в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное (бессрочное) пользование), который оформлен и выдан местным органом власти;
- акт (свидетельство органа власти о праве на участок без указания вида этого права);
- акт местного органа власти о предоставлении участка, вид права на землю в котором не назван ("неопределенное право на участок");
- акт (свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения либо о праве постоянного (бессрочного) пользования участком);
- выписка из похозяйственней книги. Этот документ свидетельствует о праве на участок для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), Такую выписку выдает орган местного самоуправления (районная администрация) по месту нахождения участка.
Чтобы получить правоподтверждающий документ - свидетельство о государственной регистрации права собственности - необходимо сделать следующее.
Во-первых, получить кадастровый план участка, обратившись в территориальный орган Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Рос-недвижимость) по месту нахождения участка. Координаты можно узнать в справочной службе или местных органах власти,
Во-вторых, собрать пакет документов, а который входят;
- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- документ о праве на участок (виды документов перечислены выше);
- кадастровый план участка;
- квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права (до 1 января 2007 года размер составлял 500 рублей, с 1 января 2007 года - 100 рублей)
Перечисленные документы нужно подать на государственную регистрацию в территориальный орган Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) по месту нахождения участка. При этом необходимо попросить и заполнить бланк заявления о го-сударственной регистрации права собственности на земельный участок.
Далее, в течение месяца. Росрегистрация проводит регистрацию и выдает заявителю свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Это и есть так называемый право подтверждающий документ. С ним вы можете свободно заключать различные виды сделок с землей (продавать, передавать по наследству, дарить и проч.), защищать свои права на участок в споре с соседями, местными властями и прочими государственными инстанциями, а также совершать любые другие действия, не нарушающие законодательство РФ.
Неоформленный дом
Многие граждане имеют неоформленный загородный частный дом. Этот дом находится на участке для индивидуального жилищного строительства либо на приусадебном земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства. Для получения право подтверждающего документа - свидетельства о государственной регистрации права собственности - предпринимаются следующие шаги.
Во-первых, оформляется технический паспорт дома. Для этого следует обратиться в организацию по учету объектов недвижимости. Сегодня эту функцию выполняет бюро технической инвентаризации (БТИ).
Во-вторых, собираем па кет документов, включающий в себя:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- технический паспорт дома;
- правоустанавливающий документ на участок, на котором находится дом (в нем указывается основание приобретения участка: акт органа местного самоуправления о предоставлении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др). Если вы оформляли свои права на участок в 1?99 году и позднее, когда была введена дей-ствующая сегодня система госрегистрации прав на недвижимость, то предъявлять правоустанавливающий документ не требуется. Это "освобождение" действует для тех, кто имеет современное свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок (бланк зеленого цвета),
- кадастровый план участка (правда, от предъявления этого документа освобождаются лица, имеющие свидетельство о госрегистрации права собственности на участок);
- квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию права (с 1 января 2007 года размер государственной пошлины составляет 100 рублей).
Как видно, ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию по общему правилу не требуется. Однако необходимо учитывать, что отмена получения разрешения на ввод в эксплуатацию сохраняется до 1 января 2010 года, и если строительство дома началось после введения в действие нынешнего Градостроительного кодекса (30 декабря 2004 года), то разрешение на строительство необходимо.
Третий шаг - собранные документы необходимо подать на государственную регистрацию, также обратившись в территориальный орган Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) по месту нахождения участка,
Наконец, в течение месяца Росрегистрация проводит регистрацию и выдает свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства.
(Используются материалы журналов "Недвижимость", "Есть вариант")
