Вопрос-ответ. Консультация юриста.

Напоминаем, что на сайте Уральской палаты недвижимости www.upn.ru можно в режиме «он-лайн» получить юридическую консультацию по вопросам недвижимости. На вопросы посетителей сайта отвечает юрист УПН Людмила Плотникова. 

Задать вопрос и прочитать уже опубликованные ответы можно, выбрав выпадающее меню на главной странице сайта – «Уральская палата недвижимости» / «Юридические консультации».

Вопросы и ответы с сайта upn.ru с небольшими сокращениями будут публиковаться также и в газете «Есть вариант!».

При необходимости очную юридическую консультацию можно бесплатно получить по понедельникам и четвергам в офисе УПН на ул. Бебеля, 124. Предварительная запись на консультацию ведется по тел. 367-67-60 (-61, -62, -63).

– В прошлом году по решению суда был произведен выдел в натуре 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка. Сейчас одна доля продается. Сохраняется ли у собственника второй доли право преимущественной покупки второй половины недвижимости?

– Если в свидетельстве о праве собственности указана доля, то право преимущественной покупки сохраняется.

– Квартира покупалась в браке. При разводе нотариусом заверено соглашение о разделе имущества, согласно которому бывший супруг на квартиру претензий не имеет. В свидетельстве о праве собственности указана только бывшая супруга. Понадобятся ли какие-нибудь дополнительные документы при продаже данной квартиры? Необходимо ли согласие бывшего супруга на продажу?

– Основной пакет документов: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи квартиры, справка формы № 40 из паспортного стола о том, что на момент сделки в квартире никто не прописан. Если покупатель использует ипотечный кредит, то понадобится справка об отсутствии арестов на квартиру и ее кадастровый паспорт. Само собой, квитанция об оплате госпошлины и копии со всех документов.

К основному пакету обязательно приложите соглашение о разделе имущества.

– Какая сумма в виде аванса должна быть внесена при оформлении предварительного договора купли-продажи недвижимости? Зависит ли сумма аванса от стоимости этой недвижимости?

– Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны сами определяют для себя условия договора, в том числе и сумму аванса.

– Я купил строящуюся квартиру по договору уступки прав требований с регистрацией в Росреестре за 4 300 000 руб. Сейчас планирую переуступить эту строящуюся квартиру за 4 700 000. Какой налог мне придется заплатить?

– Если вы можете подтвердить свои расходы, направленные на покупку указанного права, то 4 300 000 руб. – не облагаемая налогом сумма. Доход, полученный свыше этой суммы, будет облагаться налогом в 13 %. То есть в данном случае налог будет равен 52 тыс. руб.

– Подскажите пожалуйста, применяются ли какие-либо санкции к нерадивым покупателям? Ситуация следующая: уже была назначена дата сделки и получен аванс 50 тыс. руб., квартиру подготовили к передаче покупателям, вывезли мебель, сняли все объявления о продаже и аренде квартиры. И вдруг покупатели отказываются от сделки, объясняя это тем, что обои не того цвета, соседи плохие, и т. д. Можем ли мы не возвращать аванс или часть его для возмещения наших финансовых потерь?

– Речь в данном случае идет об убытках, а их возможно взыскать только в судебном порядке, путем подачи искового заявления. Либо путем предъявления встречного иска, если ваш покупатель сам обратится в суд с требованием о возврате ему аванса.

– Мы с агентством недвижимости заключили предварительный договор на покупку квартиры с использованием средств военной ипотеки. Был подготовлен пакет документов, подписан кредитный договор и документы отправлены в Москву. Но срок предварительного договора с агентством закончился, а документы еще не пришли. Теперь в агентстве нам предлагают продлить договор на новых, не выгодных для нас условиях, ссылаясь на требования продавца. Как быть?

– Вы можете обратиться с заявлением в комиссию по этике УПН (тел. 367-67-60).

– Хотел купить квартиру в ипотеку, получил предварительное одобрение кредита в банке, внес агентству недвижимости частичный платеж в размере 70 тыс. руб. Однако в итоге банк отказал в ипотеке. Теперь в агентстве отказываются возвращать всю сумму аванса, ссылаясь на расходы в размере 20 тыс. руб. Возможно ли вернуть все деньги?

– В данном случае вашей вины в срыве сделки нет, внесенная сумма является авансом, соответственно нет и законных оснований для удержания денежных средств. В случае, если агентство не вернет всю сумму, вы можете обратиться в комиссию по этике УПН с заявлением о возврате аванса.

– В 2008 году нашей семьей была приобретена квартира (1/4 доли у каждого). Я получила возврат подоходного налога на себя с 500 тыс. руб. и двух несовершеннолетних детей (500 тыс. руб. на каждого). С какой суммы мне будет возвращен подоходный налог при покупке квартиры в августе 2014 года стоимостью 1 500 000 руб.?

– Ни с какой. Данный вычет предоставляется только один раз.

– Можно ли одновременно подать в Росреестр документы на регистрацию собственности двух долей в квартире по свидетельствам о наследстве двум собственникам и документы на продажу этой квартиры всеми тремя собственниками? Говорят, что такое возможно. Так ли это?

– В принципе, возможно сдать документы и на регистрацию права по наследству, и одновременно на переход права собственности.

– 3-комнатная квартира оформлена на трех собственников в равных долях. Недавно одному из собственников пришло извещение из банка о задолженности в 570 тыс. руб. и возможном аресте квартиры. Остальные собственники предложили выкупить его долю за 650 тыс. руб., но тот отказался, заявив цену в 1 миллион руб. (хотя стоимость всей квартиры, выставленной на продажу, 2 миллиона). Будет ли такая сделка за 1 миллион считаться недействительной? Можно ли, если собственник не сможет погасить долг, выкупить его у банка, чтобы предотвратить продажу доли? Как это сделать?

– Цена недвижимости может быть любая, приемлемая для рынка. Высокая или низкая цена не может рассматриваться как основание для признания сделки купли-продажи недействительной.

Выкупить возможно при условии, что банк не наложит арест на долю должника в качестве обеспечительной меры. Выкуп с участием банка возможен, например, путем заключения трехстороннего договора (покупатель–банк–должник/собственник).

– Можно ли проверить актуальность нотариальной доверенности на продажу квартиры, выданной собственником третьему лицу? Нотариус не дает информацию о том, была ли выдана такая доверенность и не отзывал ли ее доверитель.

– Лицо, которому выдана нотариальная доверенность, может самостоятельно обратиться к нотариусу с просьбой подтвердить факт того, что доверенность не отменена. Кроме того, на сайте Федеральной нотариальной палаты www.reestr-dover.ruможно ознакомиться с реестром отмененных доверенностей.

– Квартира приобретена в 2014 году, договор купли-продажи зарегистрирован в Росреестре. Выяснилось, что продавец за месяц до сделки подписал с другим лицом договор отчуждения этой же квартиры, но он не был отдан в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Кому в этом случае будет принадлежать квартира?

– Квартира будет принадлежать тому лицу, которое зарегистрировало на себя право собственности на данный объект.

– Насколько я знаю, суд, признавая лицо недееспособным или частично недееспособным, обязан в трехдневный срок направить эти сведения в Росреестр. Какова ситуация с этим у нас в Свердловской области? Если одна из сторон сделки недееспособна, увидит ли это сотрудник Росреестра при принятии документов на регистрацию?

– При решении вопроса о признании лица недееспособным, который рассматривается в судебном порядке, участвуют органы опеки, информация о таких лицах к ним попадает автоматически. Чтобы не попасть в сложную ситуацию, для сопровождения сделки стоит обратиться к грамотным специалистам по недвижимости. Агент должен проверить, кто собственник, где находится, дееспособен ли он, а также кто имел или мог иметь право на участие в приватизации.

– Сложная ситуация с продажей нашей комнаты в коммунальной квартире. Сосед в своей комнате долгое время не живет, комната пустует, информации никакой нет. Кто собственник, неизвестно. В выписке из ЕГРП получили отказ (нет информации). В БТИ сказали, что получить справку о правообладателе может только собственник данной комнаты. Каким образом можно соблюсти преимущественное право покупки? На чье имя отправлять телеграмму?

– Сведения о собственности может получить любой человек, заказав справку в БТИ о принадлежности комнаты.

– Какие риски есть при покупке квартиры, полученной продавцом по решению суда при разводе? У собственника есть дети, но в данной квартире они прописаны не были. Стоит ли вообще покупать квартиру, права на которую получены таким образом?

– Если решением суда имущество присуждено одному из бывших супругов, решение вступило в законную силу, то рисков быть не должно. Самое главное – убедиться, что с имущества снят арест, если таковой был.

– В 1994 году я приобрел квартиру по договору купли-продажи, зарегистрировал в БТИ. С тех пор сделок с ней не было, обременений нет. Свидетельство о праве собственности я не оформлял (тогда его просто не было). Но сейчас в некоторых документах требуется указывать номер свидетельства, поэтому хочу его все-таки оформить надлежащим образом. Какой порядок, куда обращаться, какие документы предоставлять?

– Для начала получите кадастровый паспорт на объект (пр. Ленина, 69/12). Затем можно обратиться в любой из филиалов МФЦ (ул. 8 Марта, 13, К. Либкнехта, 2 и др.) Нужно подготовить оригиналы и копии следующих документов:

- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи);

- кадастровый паспорт на объект;

- справка формы № 40 из паспортного стола о лицах, зарегистрированных в квартире;

- заявление на регистрацию первичного права собственности (бланк выдается приемщиком);

- паспорт;

- квитанция по оплате госпошлины.

– Менее 3 лет назад я купил земельный участок за 700 000 руб., сейчас продаю за 900 000 руб. Будет ли мне начислен подоходный налог или все сделки до 1 000 000 руб. не облагаются налогом?

– Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

– Если я приватизирую земельный участок, будет ли он являться совместно нажитым имуществом?

– Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака (только по возмездной сделке), является их совместной собственностью. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. В случае развода такое имущество не подлежит разделу.

– Мой свёкр – пенсионер, оформил в собственность землю под гаражом, в результате ему пришёл налог за земельный участок. Имеет ли он право на льготы, если у него есть ещё один гараж, но под ним земельный участок в аренде. В налоговой сказали, что он должен платить налог на землю, так как у него два гаража.

– Налог платится только с собственности. Арендные платежи – отдельная история, и тут льгот нет. В решении Екатеринбургской городской Думы от 22 ноября 2005 г. № 14/3 «Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования «город Екатеринбург» сказано, что для земельных участков, приобретенных гражданами или предоставленных гражданам для индивидуального гаражного строительства, налоговая база уменьшается на необлагаемую налогом сумму в размере 100 000 рублей. То есть в случае если кадастровая стоимость земельного участка вашего свекра не превышает 100 000 рублей, то налог с земельного участка он платить не должен.

– При продаже квартиры бывшие хозяева устно обещали оставить встроенную кухню, но не прописали это в договоре. Сейчас они ее забирают, причем и плиту, и раковину. У меня месячный ребенок, мы вынуждены переезжать в совершенно необорудованную квартиру. Можно ли что-то сделать, чтобы продавцы выполнили свои обещания?

– Квартиру вам должны передать в том состоянии, которое необходимо для полноценного функционирования («заехал и живи»). Требовать установки плиты взамен демонтированной можно и нужно, вот только что это будет за плита, остается только догадываться. Обязательства же возникают только в том случае, когда они определены в договоре и согласованы обеими сторонами.

– Мы с женой купили участок, оформили в собственность на жену. Построили на участке дом, сейчас проходим регистрацию в кадастровой палате. Следующий этап – регистрация собственности. Как оформить и дом, и участок в долевую собственность?

– По закону вы и так фактически собственник 1/2 доли в данном имуществе (ст. 39 Семейного кодекса РФ). Режим совместно нажитого имущества можно официально оформить у нотариуса, либо супруга может оформить на вас дарение в размере 1/2 доли.

– Собираемся купить 2-комнатную квартиру в Екатеринбурге. Собственники, которые были до нашего продавца, приватизировали квартиру в 2009 г. на двух человек. Но семья состояла из пяти человек, которые были там прописаны – отец, мать и три их дочери. Мать умерла, отец выписался из квартиры в 1999 году, одна сестра выписалась в 2004 году, а две сестры приватизировали квартиру по 1/2 доле.

Наши переживания связаны с тем, что члены семьи, которые не принимали участия в приватизации, могут иметь право на бессрочное проживание в этой квартире.

– Поскольку родственники собственниц снялись с регистрационного учета задолго до приватизации квартиры, рисков в покупке данного объекта быть не должно.

– Могу ли я продать квартиру в строящемся доме, если из документов у меня только договор паевого участия и квитанция о полной оплате паевого взноса (2 млн руб.)? Если да, то как будет называться договор, заключенный между мной и покупателем? Будет ли начислен подоходный налог, если я продам эту квартиру по цене 3 млн руб. (дом ещё не сдан)?

– Данный договор называется «Уступка права требования», или «Договор цессии». Расходы на покупку вы можете подтвердить, поэтому сумма 2 000 000 руб. не налогооблагаемая. Всё, что свыше, будет облагаться налогом 13 %.

– Земельный участок приобретен в браке, на нем сейчас недостроенный коттедж. Сейчас с мужем мы развелись, есть несовершеннолетний сын. На какую часть я имею право при разделе имущества? Бывший муж на мирное соглашение не идет.

– Согласно ст. 39 Семейного кодекса РФ, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

На основании закона вы имеете право на 1/2 доли земельного участка и на имущество, находящееся на нем. Для раздела имущества необходимо представить заключение оценщика на недостроенный объект, свидетельство о собственности на земельный участок и договор купли-продажи земельного участка.

– Как продать квартиру, если она приватизирована на мою маму (1/2) и ее внучку (1/2). Сможет ли мама продать квартиру, если внучку наделить долей в другой квартире?

– Продажа возможна, но только с согласия органов опеки. Наделять ребенка долей в другой квартире преждевременно. Для этого необходимо сперва получить согласие опеки, иначе ребенка придется наделять долей дважды.

– Какие документы необходимы для приватизации дома и земельного участка? Есть ли срок годности у данных документов? Кто может заниматься приватизацией? Дом приобретался в 1985 году моей мамой, сейчас ей 86 лет и она полностью парализована.

– Необходимые документы в стандартном пакете:

1. Заявление физического лица (одной из сторон договора) о государственной регистрации договора аренды. В случае, если договор нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации сделки может быть представлено нотариусом (помощником нотариуса) (оригинал).

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал).

3. Документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия). Не предоставляется, если физическое лицо на основании статьи 333.35 НК РФ освобождено от уплаты государственной пошлины.

4. Документ, подтверждающий полномочия представителя, если от имени стороны договора действует представитель (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, то надлежаще заверенная копия, 2 экз.). Доверенность должна быть удостоверена нотариусом. В областной Нотариальной палате вы можете узнать, какие нотариусы выезжают к лежачим больным.

5. Кадастровый паспорт земельного участка (оригинал и копия).

6. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на недвижимость (свидетельство о собственности на земельный участок старого образца, договор купли-продажи недвижимости).

Может быть, есть на руках решение о предоставлении земельного участка бывшему собственнику (2 экз.).

7. Кадастровый паспорт на дом (оригинал и копия).

8. Справка из паспортного стола (выписка из домовой книги) о лицах, зарегистрированных по указанному адресу (оригинал и копия).

9. Квитанция об оплате госпошлины (оригинал и копия).

Надо также выяснить, в браке или не в браке была приобретена недвижимость.

– Покупаю квартиру, которую раннее брат продал сестре. В старом договоре купли-продажи есть пункты, которые гласят следующее:

«В отчуждаемой квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрирован и проживает гр. П., который с момента регистрации перехода права собственности в УФРС по Свердловской области.

- утрачивает право пользования отчуждаемой квартирой в качестве собственника;

- приобретает право пользования отчуждаемой квартирой в качестве члена семьи покупателя».

Какие риски при этом возникают, и что сделать чтобы подстраховаться от возможных неприятностей?

– В этом случае гр. П. сохраняет право проживания в квартире. Снять с регистрационного учета в судебном порядке вы его не сможете. Квартира после продажи будет обременена его правами.