Цепочка расчетов: исключаем мошенничество

   Начать стоит с того, что правила расчетов при покупке недвижимости с юридической точки зрения никак не регулируются. Схема расчетов подчиняется рынку. Кто на рынке хозяин 

— тот и будет диктовать условия. В большинстве крупных российских 

городов во главе угла стоит продавец, потому что спрос стабильно превышает предложение. Отсюда и пошла выгодная продавцам практика передавать деньги до регистрации права на собственность.

 

Высокая «мошенническая» емкость

 

    Сложившаяся ситуация на рынке явно ущемляет интересы покупателя. Объявлять этому бойкотбесполезно: продавец всегда вправе сказать: не хочешь — не бери (мы имеем в виду рынок более или менее бюджетного, не элитного жилья). Стороны заключают договор купли-продажи, и только после того как покупатель на свой страх и риск переведет деньги собственнику квартиры, эта бумага подается в Регистрационную палату. Там документ рассматривают 20 дней, и вот здесь-то может произойти все что угодно. Бывший (а формально все-таки еще настоящий) владелец жилья может внезапно отказаться от сделки или сказать, что был невменяемым в момент подписания договора. Вернуть деньги назад, как признают юристы, почти невозможно.

      Есть такое понятие, как высокая коррупционная емкость. Так вот при такой системе оплаты вполне применим термин высокая «мошенническая» емкость. В Москве и Петербурге на своем опыте познали все «прелести» принципа «деньги вперед», и теперь окончательный расчет там происходит только после регистрации сделки. Впрочем, есть одна деталь: перед тем как отправить документы на регистрацию, покупатель отдает продавцу «увеличенный аванс», доходящий до 50% стоимости жилья (столицы — они на то и столицы, в дураках там никто не хочет остаться). И все же, согласитесь, есть разница: потерять, скажем, четыре миллиона или все же 50% от этих четырех миллионов. Но в Екатеринбурге такая система расчетов почему-то не приживается.

     Анна Мананкова, директор Уральского юридического общества, рассказала журналу «Недвижимость», как схема обмана покупателей перекочевала к нам из Москвы и Питера:

   — Мошенничества со стороны продавцов получили широкое распространение в Москве и Санкт-Петербурге. Но с тех пор как в этих городах покупатели стали рассчитываться только после регистрации сделки, уровень махинаций на рынке недвижимости значительно снизился. Теперь, мягко скажем, недобросовестные продавцы появились и в Екатеринбурге. История, когда покупатель отдает продавцу деньги, а через некоторое время регистрация по каким-то причинам отменяется, уже не стала редкостью.

      То же самое нам заявила Ольга Старицына, специалист по недвижимости компании «Афина-Риэлти»:

    — Ситуацию на рынке, которая формировалась годами, очень сложно поменять. Даже если какие-то риелторы будут добиваться, чтобы расчет был произведен после регистрации сделки, — ни к чему хорошему это не приведет. С ними просто не будут работать. А вообще, на мой взгляд, перечисление всей суммы должно происходить только после регистрации. Человек должен платить только за то, что он уже получил.Стоит отметить, что в последнее время уровень продаж упал. Кто знает, может быть, это и заставит продавцов относиться к покупателям с большим трепетом. Соответственно, и играть по правилам тех, кто «заказывает музыку». 

 

Кто виноват?

 

Искать виноватых в том, что в Екатеринбурге продавцам принятоплатить до регистрации, а не после, конечно, не имеет смысла. Это из области фундаментальных наук. Но существует важный фактор, который не дает продавцам идти на уступки, рассказали нам в Уральской палате недвижимости.

    Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:

   — О принципе «деньги вперед» можно говорить, как об особенности рынка недвижимости Екатеринбурга. Дело в том, что многие продавцы получают деньги за квартиру для того, чтобы сразу вложиться в новое жилье. Поэтому ждать почти месяц (именно столько занимает регистрация права на квартиру) им неудобно. Единственное, что можно улучшить в этой ситуации, — это изменить сроки регистрации. На мой взгляд, эта процедура должна занимать 2—3 дня.

   Как нам рассказали в Росреестре, сокращение сроков — вполне реальная вещь. Человеку могут оформить свидетельство о госрегистрации за три дня. Правда, при одном условии: подаваемые доку-менты должны быть нотариально заверены. Ведь большая часть работы регистраторов — это юридическая экспертиза. Если же проверку документов «вынести» за рамки деятельности Росреестра, то госслужащим останется «утрясти» по большей части формальные вопросы.

    Впрочем, и тут возникает «но»: аферу можно провернуть и за пару дней. Как тут не вспомнить фильм «Угнать за 60 секунд», который показывает, что люди способны «работать» и в более сжатые сроки. Итак, сделаем небольшой, но важный вывод: срок оформления регистрации влияет, скорее, на удобство (особенно, если мы говорим о «цепочке» с несколькими объектами), но не на безопасность сделки.

 

Что делать? 

 

По завету великого Ганди, прежде чем менять мир, людям стоит сначала изменить самих себя. Поэтому даже если рынок недвижимости ни на йоту не сдвинется в пользу покупателя, это не означает, что нужно полагаться на авось. Ведь существуют способы, минимизирующие 

риски при сделке, даже если с продавцом нужно рассчитаться до регистрации. Самые безопасные из них — взять в помощники банковскую ячейку или аккредитив. О них 

и поговорим.

   Расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку является весьма надежным способом расчетов. Покупатель арендует у банка ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего кладет требуемую сумму денег. После того как покупатель стал полноправным владельцем жилья, продавец получает ключи от ячейки, 

из которой может забрать деньги (при этом банку нужно будетпредъявить соответствующие документы). 

    Второй способ основан на том, что банки предоставляют возможность рассчитаться через аккредитивный счет. Этот способ аналогичен использованию ячейки, просто все операции проводятся виртуально.

     При этом, конечно, все же не стоит забывать, что банковские ячейки и аккредитивы — это не обереги, которые отгонят от вас злых мошенников. Банки не проверяют чистоту сделки. 

      Единственный способ железобетонной надежности, который позволит не потерять квартиру, — титульное страхование. Как поясняется в юридических словарях, это «страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования)». Оформив «титул», вам уже не страшно будет встречать на пороге освободившегося из тюрьмы родственника бывшего владельца, узнавать о внезапных психических расстройствах продавца и так далее.

     Плата за это удовольствие порядка одного процента от цены квартиры. То есть даже за самую дешевую квартиру (2 миллиона рублей) вам придется отдать 20 тысяч рублей. за год.

     Добавим, что некоторые риелторы выступают в поддержку обязательного страхования сделок. Анна Мананкова, в частности, считает, что это бы в значительной мере защитило права покупателей. А Игорь Голубицкий добавляет — которые в основном полагаются на авось.

 

Галопом по Европам

 

   В заключение нашего материала хотелось бы поговорить о том, как происходят расчеты в Европе. России есть чему поучиться у Старого Света, рынку недвижимости которого сотни лет. Рассчитываются на сделке в Европе по-разному: в Германии продавцу платят после регистрации сделки, в Болгарии — до. Но, как уверяют риелторы, работающие с зарубежной недвижимостью, риски при покупке на Западе сведены почти к нулю.

   Любовь Бикбаева, директор агентства недвижимости 

«HERMIL», рассказывает:

— В Германии все расчеты происходят через нотариуса, ведущего сделку. Это является обязательным для приобретения недвижимости в этой стране. После заключения договора нотариус открывает специальный счет в банке для операций по сделке. Покупатель переводит на этот счет цену объекта плюс расходы на оформление. Когда деньги поступают на счет, нотариус отправляет документы на регистрацию нового собственника в Грундбух (аналог российской Регистрационной палаты). Пока идет регистрация, деньги остаются на счете 

нотариуса. Как только из Грундбуха придет выписка о регистрации, нотариус переводит деньги за объект на счет продавца, бывшего собственника.

      На наш вопрос о том, а не много ли полномочий сосредоточено в руках нотариуса, и как быть, если он окажется мошенником, эксперт отвечает: почти все нотариусы очень дорожат своей репутацией и работой. И никто не хочет потерять свое место из-за каких-то афер. Да и, в конце концов, нотариус в Германии 

— это государственное лицо.

      Как нам рассказали в агентстве «Home for you», подобная схема 

расчетов действуют и в Болгарии. Правда, покупателям регистрации ждать не нужно — сторонам следует лишь подписать нотариальный акт. Он и является главным документом о собственности. Нотариальный акт подписывается в том случае, если покупатель полно-

стью перевел (или передал) деньги продавцу.

      В Испании также сделка максимально упрощена. Там человек становится собственником жилья уже после того, как подписал договор купли-продажи

      Людмила Гладкова, директор агентства недвижимости «L&G», 

объясняет:

— В первую очередь необходимо иметь счет в испанском банке, и все деньги для покупки жилья должны находиться на этом счете. Банк выписывает чеки (позже их можно обналичить. — Прим. авт.), которые затем нотариусом фиксируются в договоре купли продажи. Эти чеки передаются в присутствии нотариуса продавцу за квартиру, и покупатель получает на руки договор купли-продажи и ключи. С момента подписания договора покупатель становится собственником квартиры.

       Что ж, нам остается лишь вспомнить знаменитое одесское выражение «шоб я так жил».

(используются материалы журнала "Недвижимость")