Прощание с долгами

Вопрос о продаже ипотечного жилья впервые серьезно встал 
в период кризиса, когда люди теряли работу, а вместе с ней и 
возможность выплачивать кредит. Сегодня чаще продают такое 
жилье ради увеличения заветных квадратов. Существует несколь­ко
способов оформить продажу ипотечного жилья.
 
БАНК ВСЕМУ ГОЛОВА
 
Самый распространенный способ продажи залогового жилья — это продажа при активном участии банка. В некоторых случаях банк может сам найти покупателей на ипотечные квадратные метры. В большинстве же случаев Банк полностью курирует сделку, предоставляя ячейку, в которую покупатель помещает сумму, равную остаточной задолженности по ипотечному кредиту. К этой ячейке имеет доступ Банк. А разницу между суммой долга и стоимостью квартиры помещают во вторую ячейку. После этого Банк снимает с жилья обременение и заключается обычная сделка купли-продажи.
 
КРЕДИТ ОСТАЛСЯ,  ЗАЕМЩИК — СМЕНИЛСЯ
 
Еще одна схема продажи ипотечного жилья — это замена заемщика. Продавец приводит в банк клиента, желающего взять на себя обязательствапо ипотечному договору. При этом 
новый заемщик должен предоставить тот же пакет документов, что и при оформлении кредита согласно требованию банка. Если новый клиент устраивает кредитора, то происходит переоформление договора. При этом квартира остается в залоге у банковской организации, а долг после подписания соответствующего соглашения переходит на нового покупателя вместе с переходом к нему права собственности на жилье.
 
ПОМОЩЬ ПРОФЕССИОНАЛОВ
 
Некоторые крупные агентства недвижимости проводят сделки по продаже ипотечного жилья — они гасят ипотечный кредит из собственных средств, продавец же получает разницу между предложенной стоимостью квартиры и стоимостью ипотеки. Когда банк снимает залоговое обременение, то агентство продает жилье новому владельцу по рыночной цене. Надо понимать, что такая продажа не очень выгодна для продавца квартиры.
 
САМИ С УСАМИ 
 
Можно продать ипотечную квартиру без согласия банка. Но для этого надо найти покупателя, который согласится досрочно погасить долг по ипотеке. Ну и, конечно, тут есть свои нюансы. Во-первых, будет непросто найти покупателя, если долг по ипотеке у вас большой. Придется 
его привлекать каким-то дополнительным образом — низкой стоимостью квартиры или же ее отличным состоянием. Но если остаток по кредиту небольшой, тогда покупателя найти будет легче. И второе — ваш кредитный договор не должен предусматривать штрафы за досрочное 
погашение кредита. Так что, если продать квартиру именно по этой схеме, банк может даже и не узнать о сделке.
 
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
 
Стоимость квартиры — еще одна очень важная деталь. По мнению специалистов, она должна быть несколько ниже стоимости аналогичной, но «чистой» жилплощади. Некоторые продавцы не осознают, что покупка «ипотечной» квартиры — это не только иногда затянутые сро-ки сделки, но и некоторые дополнительные риски. Чаще всего кредитные квартиры намного дешевле свободных. По одинаковой цене покупатели, конечно же, предпочтут квартиру без дополнительных трудностей. Практика показывает, что те, кто пробует выставлять квартиру по среднерыночной цене, потом все-таки снижают ее и лишь теряют драгоценное время.
      Очень важно помнить о том, что прежде чем выставить квартиру на продажу, необходимо уведомить банк о вашем намерении, а именно — написать заявление на имя управ-
ляющего банком. Как показывает практика, это чисто формальная процедура, и запрещать продавать квартиру банк вам не станет. Кроме того, необходимо внимательно изучить кредитный договор, в частности — условия досрочного гашения. В некоторых банках, например, есть определенные дни месяца, когда можно внести деньги без штрафов.
      Если настало время улучшать свои жилищные условия и расши-рять жилплощадь, не стоит бояться продавать свою квартиру, ранее приобретенную на ипотечные средства, и покупать новую. Покупателям же следует не избегать обремененной недвижимости, но просто 
быть внимательными. Кроме того, покупатель может быть уверен в качестве приобретаемого жилья — ведь банк никогда не окредитует непроверенный объект.
   Специалист по недвижимости. 
АН «Время» Сергей Лоскутов: «Спра-ведливости ради надо отметить, что трудностей с выводом квартиры из-под ипотеки хватает. Во-первых, надо выяснить, где находится закладная по кредиту: некоторые коммерческие банки, формируя такие закладные в пулы, торгуют ими на инвестиционном рынке, и, к примеру, может оказаться, что ваша находится где-нибудь в Нидерландах, а срок ее возврата может быть существенным. Во-вторых, немаловажным является остаток задолженности по кредиту, которую, как правило, закрывает покупатель частичным платежом в счет уплаты оговоренной стоимости квартиры. Если речь идет о сотне тысяч рублей — это одно, но если это миллионы — совсем другое. Тут мы плавно переходим к закреплению отношений между сторонами. Я в своих сделках предлагаю составление предварительного договора купли-продажи с задатком, чтобы стороны осознавали серьезность подписываемого и несли солидарные риски». 
        Управляющий директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24 Алина буслова: «Помощь заемщику в поиске покупателя банк оказывает только по проблемным кредитам. Заемщик может обратиться в агентства недвижимости — партнеры банка, в таком случае ему может 
быть предоставлен дисконт их стандартного вознаграждения.
       Продажу из-под залога можно разделить на два основных типа.
       Первый — это сделки за наличный расчет. Они контролируются банком при оплате комиссионного вознаграждения за организацию сделки. Продавец самостоятельно 
ищет покупателя либо прибегает к помощи агентств недвижимости и гасит остаток кредита из собственных средств или за счет аванса покупателей.
      Наиболее часто встречаются две схемы. Первая — с погашением кредита своими денежными средствами либо средствами покупателя, получением документов для снятия об-
ременения и одновременной подачей на регистрацию ДКП и документов по снятию обременения.
   Второй популярный вариант — подписание и сдача на регистрацию ДКП — погашение кредита за счет покупателя — подача документов по снятию обременения. 
   Второй тип сделки — с использованием заемных средств. Такие сделки, как правило, проводятся «внутри банка», и банк обязательно контролирует их на всех этапах. Это является гарантом чистоты сделки. При этом виде сделки погашение остатка кредита происходит за счет первого взноса покупателя либо за счет предоставляемых покупателю кредитных средств. Обычно первый взнос покупателя и кредитные средства вносятся в ячейку до завершения 
сделки или происходит списание аванса в счет частичного погашения задолженности продавца, одновременно подается на регистрацию ДКП и документы для снятия обременения и выдается кредитный договор, а значит, производится окончательный расчет и полное погашение кредита продавца после государственной регистрации».

(используются материалы журнала "Недвижимость")