Несовершеннолетние собственники. Особенности их сделок.

Сделки с квартирами, которые принадлежат детям-собственникам, риэлторы изначально относят к категории непростых, поскольку здесь, даже в самом идеальном случае, потребуется больше документов, действий, времени. Что уж говорить о том, когда при совершении таких сделок возникают сопутствующие проблемы.

Напомним, что, согласно российскому законодательству, родители не вправе без разрешения органов опеки и попечительства распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок. Для совершения сделок им нужно соблюсти четкие условия, определенные органом опеки. Практика показывает, что, несмотря на богатый опыт проведения сделок с несовершеннолетними собственниками у профессионалов рынка, вопросов по ним остается много. На некоторые из них, заданные на семинаре «День недвижимости», организованном Уральской палатой недвижимости, ответила Валентина Коломейчук, заместитель начальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области.

 – Насколько правомерно требование некоторых представителей органов опеки о том, чтобы ребенку-собственнику доли в квартире в ветхом доме была приобретена аналогичная по площади помещения доля в новом доме? Получается, что на сумму, вырученную от продажи доли в бараке, родители должны купить ребенку долю в более дорогом жилье?

 – Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на совершение сделки, которая не влечет снижения стоимости доли несовершеннолетнего. Необходимо наделить ребенка долей собственности, соразмерной стоимости, а не размеру доли отчуждаемого имущества. Органы опеки не правы, когда требуют наделить ребенка аналогичной или большей долей, потому что стоимость имущества зависит от стоимости квадратного метра. Размер доли правильно измерять в денежном выражении в зависимости от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежала ½ доли в квартире в бараке, которая стоит 1 млн рублей, то его доля равна 500 тыс. рублей. И при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 2,5 млн рублей в новом доме родители вправе наделить ребенка долей в размере 1/5.

 – Сделки по продаже квартиры несовершеннолетнего гражданина его близкими родственникам запрещены?

 – Такое ограничение предусматривает статья Гражданского кодекса РФ о распоряжении имуществом подопечного. Нельзя совершить сделку между родителями и детьми, внуками и дедушками/бабушками, полнородными братьями и сестрами. Но вместе с тем сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, – возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного.

Ввиду недостатка времени в рамках семинара ответ на вопрос:

 «Законны ли требования сотрудников органов опеки, запрещающих агентам по недвижимости входить на прием в помещения органов опеки вместе со своими клиентами?» был получен позже, письменно, за подписью заместителя министра В.Ю.Бойко. Сегодня мы также публикуем его дословно:

– На основании статьи 64 Семейного кодекса РФ родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. Одной из задач органов опеки и попечительства, согласно закону п. 3 ст. 7 ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве», является контроль за сохранностью имущества несовершеннолетних. Согласно ст. 60 Семейного кодекса РФ, право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст. 26 и 28 ГК РФ. В силу ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте 14–18 лет совершают сделки, за исключением названных в п. 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. В соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Между тем министерством социальной политики Свердловской области был проведен мониторинг действий специалистов органов опеки и попечительства в отношении допуска профессиональных участников рынка недвижимости, сопровождающих своих клиентов, на прием к специалисту по вопросу выдачи предварительного разрешения на отчуждение недвижимого имущества (доли имущества), принадлежащего несовершеннолетнему на праве собственности. Результаты мониторинга показали, что специалисты органов опеки и попечительства допускают агентов по недвижимости, сопровождающих своих клиентов, на прием при наличии и предъявлении договора об оказании услуг и доверенности. Действующим законодательством не урегулирован вопрос относительно участия агентов по недвижимости в приеме граждан специалистами органа опеки и попечительства по вопросу выдачи предварительного разрешения на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним. В связи с чем необходимо применять правовые акты по аналогии, в частности п. 4 ст. 185 ГК РФ. Если отношения представительства базируются на договоре, то представляемый должен выдать представителю доверенность. Нормы о доверенности применяются к регулированию отношений постольку, поскольку иное не предусмотрено законом или не противоречит существу отношений. Так, наделение полномочиями представителя договором поручения не освобождает представляемого от обязанности выдать доверенность (п. 1 ст. 975 ГК РФ). Закон предусмотрел, что договор не может заменить («поглотить») доверенность; нужно и то, и другое (и договор, и доверенность). Учитывая вышеизложенное, необходимо отметить, что агенты по недвижимости, сопровождающие своих клиентов по устному соглашению, не допускаются на прием к специалисту органа опеки и попечительства на законных основания.

 – Таким образом, можно резюмировать, – если у агента есть на руках и договор и доверенность от клиента, то он может присутствовать на приеме у специалиста отдела опеки и попечительства, – уточнила также юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова.

Также на «Дне недвижимости» вновь был поставлен вопрос о наделении несовершеннолетних детей долями собственности в     жилье, приобретаемом на средства материнского (семейного) капитала:

«В соответствии с Федеральным законом N 256-ФЗ от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей (с определением доли по соглашению). Несоблюдение указанного условия влечет за собой ничтожность сделки дальнейшей купли-продажи квартиры. Сделка может быть оспорена по иску любого заинтересованного лица.

Какой орган власти, при погашении ипотечного кредита за счет средств материнского капитала, должен отслеживать выполнение вышеуказанных требований федерального закона, и какая для этого установлена процедура?»

 Ответ пришел от заместителя управляющего отделением Пенсионного фонда по Свердловской области О.В. Шубиной:

 – Обязанность владельцев сертификатов на материнский капитал оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность родителей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению вытекает из нормы ч.4 ст. 10 федерального закона № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Контроль за исполнением данного обязательства лежит на участниках правовых отношений. В соответствии со ст. 10 ГК РФ изначально предполагается добросовестность поведения и разумность действий участников гражданских отношений, следовательно, недобросовестное поведение приравнивается к злоупотреблению правом. Согласно ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре. Вместе с тем исходя из положений закона «О прокуратуре РФ» органы прокуратуры вправе инициировать проверки о выполнении обязательств об оформлении права общей долевой собственности на жилое помещение в отношении несовершеннолетних детей и вправе обращаться в суд в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних детей. Контроль за исполнением норм закона № 256 в части оформления жилого помещения, приобретенного с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность обладателя сертификата, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размеров долей по соглашению, не возложен на органы Пенсионного фонда.

Вместе с тем, при наличии в распоряжении органов Пенсионного фонда информации о невыполнении обязательств, сообщение в компетентные органы о фактах нарушения имущественных прав детей является нормой правового поведения сотрудников государственных учреждений. Информация о фактах нарушения имущественных прав детей направляется в органы опеки и органы прокуратуры.

Органы ПФР проводят разъяснительную работу о возможности исполнения требований норм п. 4 ст. 10 закона № 256 в момент совершения сделки по приобретению жилого помещения. Для осуществления такой возможности необходимо, чтобы договор купли-продажи недвижимости был составлен таким образом, что в результате его исполнения долями в праве собственности на жилое помещение наделялись обладатель сертификата, его супруг и все дети.

 – Так как порядок осуществления контроля за соблюдением закона № 256 в части отслеживания наделения долями детей нормативно нигде не закреплен, – поясняет также Людмила Плотникова, – то все эти вопросы ложатся на плечи риэлторов. Поэтому, если специалист увидит, что квартира приобреталась по ипотеке и есть двое или более детей, не наделенных правом собственности в этой квартире, то он должен запросить справку в банке о том, что кредит был погашен без использования материнского капитала. Если были нарушены права детей, то указать на это покупателям жилья. Потому что даже если родители в следующей покупке наделят их собственностью, не исключено, что по достижении совершеннолетия эти дети обратятся в суд с иском о нарушении своих прав в данной сделке с использованием материнского капитала. Если же покупка недвижимости с использованием материнского капитала осуществлялась без ипотечного кредита, то использование этих средств отражается в самом тексте договора покупки.

Подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА,

газета «Есть вариант!»