Ответственность, знания и внимател

Приостановка регистрации – большая проблема не только для риэлторов и сторон сделки, но и для регистраторов. Ведь каждый возврат пакета документов на доработку – это точно такой же объем работы по его рассмотрению в будущем.

Проблема качества подготовки пакета документов и пути ее решения была обсуждена на прошедшем недавно в Уральской палате недвижимости «круглом столе», в котором приняли участие риэлторы, банкиры и представители Управления Росреестра по Свердловской области, Кадастровой палаты и МФЦ.

В прошлом номере мы рассказали о двух основных причинах ошибок, приводящих к приостановке регистрации и возврату пакета документов на доработку – это незнание изменений в законодательстве и изменение привычной схемы приема документов. Третьей распространенной причиной была названа банальная невнимательность.

В «круглом столе» приняли участие

начальник отдела регистрации ипотеки и нотариально оформленных договоров Росреестра Елена Пономарева

начальник отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере Росреестра Юлия Лескина

начальник отдела обеспечения ведения кадастра филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области Мария Апсаликова

заместитель начальника екатеринбургского отдела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области Алёна Измайлова

заместитель директора МФЦ Александр Папулов

ПРОЧИТАТЬ И ПРОВЕРИТЬ!

Если бы все стороны сделки, сопровождающие их риэлторы и банки, выдающие ипотеку, по нескольку раз проверяли содержание и комплектность документов, то количество приостановок регистрации резко бы сократилось. По словам представителей Росреестра, ошибки бывают самые разные: от фактических, когда неправильно указаны фамилия-имя-отчество или адрес объекта, до отсутствия в пакете обязательных документов.

По словам Елены Пономаревой, у регистраторов есть замечания к тому, как готовят пакет документов и риэлторы, и банки. Исключением являются только ВТБ24 и САИЖК – у них практически не бывает ошибок. В остальных случаях перечень типичных замечаний почти не меняется.

– Самое распространенное основание для приостановления регистрации – отсутствие отчета об оценке при ипотеке, – говорит Елена Пономарева. – Если есть закладная, значит, в данном случае действует закон «Об ипотеке». Есть закладная – должен быть отчет об оценке! В кредитных договорах не всегда указывается целевое назначение кредита, хотя по закону должно быть конкретное жилое помещение.

Не всегда предоставляется согласие супруга на сделку, а это должно быть в обязательном порядке. Если помещение регистрируется в совместную собственность, обязательно нужно свидетельство о браке.

Если представители банков подписывают документы по доверенности, то регистраторы обязаны проверить полномочия этого лица. То есть с пакетом документов надо подавать и доверенность.

В последнее время, к сожалению, распространена практика, когда заемщики, погасив ипотеку, приходят в Управление Росреестра снимать обременение одни, без представителей банка. В результате пакеты документов, которые должны быть готовы через три дня, идут на приостановление, сроки затягиваются.

– Нужно подавать заявление о прекращении ипотеки вместе, – предупредила Елена Пономарева. – Конечно, если есть закладная, то залогодатель может один подать заявление. Но в этом случае на закладной должна быть отметка о полном исполнении обязательств.

– Банки готовят закладные, кредитные договоры и договоры об ипотеке. Мое убеждение: вслед за банком все документы должен проверить риэлтор. – подчеркнула Елена Пономарева.

Напомним основной тезис, который звучал в прошлой статье: в МФЦ или Кадастровой палате у вас только принимают документы. И при этом не проверяют ошибки, в них допущенные, не смотрят на наличие арестов и обременений объекта. И тем более не проводят юридическую экспертизу. У приемщиков совершенно другие функции.

Поэтому если проводите сделку самостоятельно, то обязательно уточните список необходимых документов на регистрацию, просмотрите изменения в законодательстве, которые могут коснуться вашей сделки, правильно оплатите госпошлину, на всякий случай получите информацию об отсутствии обременений и арестов у объекта сделки, дважды сверьте все данные по документам – и не только свои, но и контрагента. А если работаете с риэлторской компанией, то довериться стоит настоящим профессионалам с большим опытом работы.

НУЖНО ЗНАТЬ

Еще два момента, которые не относятся к ошибкам, но знать о них нужно.

Первое. В МФЦ принимают документы и в выходные дни, но для Управления Росреестра это нерабочий день. Сроки госрегистрации исчисляются в рабочих днях, поэтому воскресенье не учитывается. Соответственно у тех, кто сдает в выходной, например, документы на регистрацию ипотеки, 5-дневный срок начинает исчисляться с понедельника.

Второе касается заключения договора об ипотеке, когда есть уже ипотека в силу закона.

– Типовая схема – кредитный договор целевой, возникла ипотека в силу закона, зарегистрировали право собственности, затем заключаем договор об ипотеке в обеспечение этого же обязательства, – рассказывает Елена Пономарева. – Обратите внимание, что теперь новой ипотеки в силу договора не будет, она будет трансформироваться из ипотеки в силу закона в ипотеку в силу договора. У вас будет одна ипотека в силу договора. И соответственно, когда вы получите договор об ипотеке, на нем не будет штампа. Это не ошибка. Штамп о предыдущем обременении мы на этот договор не ставим, данный штамп стоит уже на договоре купли-продажи. Подтвердить вы это можете, заказав выписку из ЕГРП.

Директор АН «Антей» Игорь Обухов

– Я хочу поговорить о проблеме, связанной с приостановкой регистрации ипотечных сделок. Если расчеты по ипотечных сделкам происходят после регистрации, если у нас идет цепочка, то расчеты по всей цепочке у нас откладываются на более поздний срок. Раньше, когда у нас возникали вопросы по ипотеке, мы решали их в 1–2 дня. Цепочка это как-то терпела. Если сейчас идет приостановка на месяц, то в цепочке обязательно находится тот, кто ждать столько не может. Страдают агентства, страдает вся цепочка. Понятно, что проверять нужно, но есть и человеческий фактор… У меня в агентстве была ситуация, когда просроченный паспорт просмотрели не только риэлтор, но и Росреестр, и банк, который выдал ипотеку и даже паспортный стол, который человека снимал с регистрационного учета.

Безусловно, снижать процент ошибок надо, но он будет в любом случае. Законодатель, идя навстречу ипотечных покупателям, предусмотрел сокращенные сроки регистрации. Поскольку вы являетесь частью нашего государства, большая просьба тоже пойти навстречу, и те ипотечные сделки, по которым есть технические ошибки, где расчеты происходят после госрегистрации, всё-таки попытаться рассматривать в сжатые сроки и в первую очередь. Потому что за этими сделками стоят очень большое количество людей, которые очень переживают.

Есть такая мечта – довести сроки регистрации до уровня Москвы и Санкт-Петербурга – 10 дней. И внедрить наконец-то безопасные расчеты через банковские ячейки после госрегистрации.

Елена Пономарева:

– Как только процент приостановок будет не больше пяти, все ваши пожелания мы выполним. Тогда мы будем готовы покрыть ошибки риэлторов, у нас будут для этого ресурсы. Но сейчас процент приостановок – 40.

Я вас слышу и признаю человеческий фактор. Как будет значительно снижен процент приостановки, то можно будет идти вам навстречу. Что мы и делали, когда кадрового ресурса было достаточно.

Да, форс-мажоры есть. Действительно, бывает, когда риэлторы ни в чем не виноваты. Например, многочисленные кадастровые номера у одного объекта. И эти пакеты у нас не стоят, идут «зеленой линией». Но есть и такие, где нет отчета об оценке, риэлтор не удосужился проверить закладную… Если вы ошиблись, допустили просчет, давайте вы будете покрывать это своими финансами, своими ресурсами…

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

– Можно открыть консультационное окно в Росреестре?

– Мы осуществляем госуслуги, предусмотренные законом. Консультационных услуг у нас нет, и такую «роскошь» мы себе позволить не можем. Когда-то мы были обязаны позвонить, предупредить о проблемах. В современной редакции закона мы должны написать что не так с документами. Поэтому регистрирующие отделы не звонят, они пишут уведомления.

Есть справочный телефон 375-39-08*, по которому могут сообщить о правовых проблемах, которые возникли с вашим пакетом. Информация иного характера может быть предоставлена по единому справочному телефону 8-800-100-34-34 (звонок бесплатный).

Еще раз подчеркну – если проверять все документы, то в 99 % случаев консультации не потребуется.

* Примечание редактора: с 4 по 22 августа справочный номер Росреестра 375-39-08 не работает. Информацию о стадии рассмотрения представленных документов, их готовности и месте получения можно получить по телефонам 375-98-25, 375-98-52, 375-98-66, 375-98-94, 375-98-41.

– Можно ли узнать результат правовой экспертизы по телефону хотя бы за несколько дней до приостановки? Чтобы успеть исправить недочеты…

– Да, по телефону можно узнать всю информацию. Если какие-то проблемы есть, то это появляется в базе в середине последнего дня регистрации, когда реально заканчивается экспертиза документов.

Сегодня у нас очень большая нагрузка. В каждом отделе есть по 8–9 вакансий госрегистраторов. А те, что есть, работают с двойной нагрузкой. В июле на одного специалиста иногда приходилось по 70 пакетов в день при норме 25–30!

Мы приложим максимум усилий, чтобы заканчивать экспертизу раньше. Может быть, осенью сможем давать день-два на устранение ошибок.

– Почему у приемщиков убрали информацию об арестах и запретах?

– Никто ничего не убирал, этой информации в ПК ПВД (программа, в которой работают приемщики – прим. ред.) и не было. Приемщики в любом случае не видят аресты и запреты. Для получения этой информации можно заказать выписку из ЕГРП.

Сказать, сколько будет актуальна такая выписка, невозможно, поскольку ситуация быстротечна – вы вчера заказали выписку, а сегодня положение может измениться. Единственный выход – пользоваться он-лайн справочной информацией на сайте Росреестра. По адресу объекта всегда можно узнать краткую информацию о наличии у него ограничений, арестов или обременений. Подобная информация на сайте rosreestr.ru обновляется каждую ночь.

Сейчас ПК ПВД дорабатывается – вскоре должен заработать веб-сервис, чтобы приемщик одним нажатием кнопки получал информацию об аресте или обременении. Когда это заработает, о проблеме будут предупреждать на стадии приема документов.

– Когда появится возможность подавать документы экстерриториально (не по месту нахождения объекта)? Например, объект в Берёзовском зарегистрировать в Екатеринбурге?

– В планах такое есть, но пока не реализовано. В перспективе даже если объект в Москве, то документы можно будет сдавать в Екатеринбурге. Однако конкретные сроки назвать пока нельзя. Сейчас идет огромная работа по оцифровке архива. Возможно, что экстерриториальный принцип заработает тогда, когда все документы будут в электронной форме. И заработает этот принцип сперва внутри регионов.

– Когда можно будет сдавать документы в электронном виде?

– У нас есть приказ о направлении документов в электронном виде на регистрацию, но технически это еще не реализовано. Пока электронные услуги оказываются, в основном, в отношении выдачи информации. Кстати, для тех, кто хочет научиться пользоваться электронными услугами, мы каждый месяц проводим мастер-классы, где всё показываем, предметно обучаем. Желающие на мастер-классах могут получить электронные ключи.

– Поясните, пожалуйста, что такое «два дня на сшивку»?

– Это называется техническая обработка документов. Например, если вы сдали документы в МФЦ или Кадастровую палату, то к нам они поступают на следующий день. Регистрация происходит в указанный законом срок, и есть два дня на передачу дел в МФЦ. Это тоже прописано в законе. Если сроки не соблюдаются, надо обращаться к начальнику отдела приема документов.

Задержки иногда возможны из-за огромного количества пакетов документов. Были проблемы в мае, июнь нас тоже «подвел» – сказалось то, что в МФЦ занимались приемом в продолжительные выходные. В июле праздников не было, но количество обращений тоже резко возросло.

– Вопрос к МФЦ от банка. Мы должны забирать закладные после госрегистрации в том филиале, куда наши клиенты сдавали документы. Приходится объезжать все филиалы, собирая эти закладные. Нельзя ли как-то упорядочить выдачу закладных? Было бы удобнее забирать документы в одном месте.

– У Росреестра нет отдела документооборота, всё берет на себя МФЦ, поэтому у нас оборот примерно 1000 документов в день, новых и готовых. Разобрать это по филиалам и по документам – большой труд. А изъять документы из одного филиала и передать в другой нет возможности.

Тем не менее мы изучим предложение, что лучше – выдавать документы в одном месте или по желанию заявителя. Кстати, мы договорились с Росреестром с сентября ввести штрих-кодирование, это ускорит процесс документооборота.

– Планируется ли то, что в МФЦ все «окна» станут универсальными? То есть в «окнах» будут оказывать все госуслуги? Прежде всего речь идет о четырех услугах Росреестра.

– Нет, пока не планируется. Если это сделаем, то остальные госуслуги МФЦ просто негде будет оказывать. Единственный выход – увеличение количества «окон». В августе-сентябре мы откроем 22 «окна» на Уралмаше и в сентябре-октябре запустим 31 «окно» в ТЦ «Свердловск» (ул. Героев России, 2).

– Вопрос представителям Кадастровой палаты. Недавно столкнулись с тем, что у одного объекта было несколько кадастровых номеров…

– Когда соединяются две информационные базы, случаются ошибки. Сейчас всё, что нам было передано из БТИ, внесено в базу. Если выявляются единичные случаи отсутствия сведений, то мы незамедлительно отправляем запрос БТИ и вносим изменения в кадастр. Кстати, при Кадастровой палате действует рабочая группа, которая занимается именно этой проблемой, но сегодня она уже не так остра, как 3–4 месяца назад.

– Кадастровые инженеры готовят информацию (техпланы) в электронном виде. Иногда делают ошибки или документ, в котором нет необходимых данных. А мы не можем «прочитать» и проверить заблаговременно эти документы. Можно ли в этом случае не продлевать срок регистрации?

– Закон определяет электронный вид технического межевого плана как основной. Но при этом закон предусматривает, что вы в договоре подряда можете заказать и подготовку бумажного вида документа. И мы советуем это делать – в бумажном виде вы можете проверить результат работы, проверить данные, соответствует ли площадь, назначение участка. И уже после проверки принести электронные документы в Кадастровую палату.

Сроки регистрации предусмотрены законом. Постановка земельных участков на учет – 10 дней. Внесение изменений – 18 календарных дней. По возможности эти сроки сокращаем, но по приостановкам пока не можем пойти навстречу.

– Можно ли поставить объект на кадастровый учет по старым правоустанавливающим документам (свидетельству о регистрации, договору купли-продажи)?

– Да, можно внести сведения о ранее учтенном объекте. В МФЦ обязаны принять любой документ, если вы на этом настаиваете. Но в таких документах обязательно должна быть указана площадь. Есть некоторые регистрационные свидетельства, например, по гаражам, где площадь не указывают. В данном случае как ранее внесенные объекты их не учтут.

– Есть ли какие-то требования к техническим данным? Какого вида, какого времени? Что можно предоставить, чтобы поставить объект на кадастровый учет без техплана?

– Можно предоставить технические паспорта, планы объекта БТИ. Главное, чтобы в них данные по площади объекта совпадали.

– Сообщалось об услуге по приему документов на дому. Кто такую услугу оказывает и в какой срок?

– Услугу по приему и выдаче документов на дому оказывают специалисты Кадастровой палаты. Обратиться за ней на платной основе может любой человек. Ветеранам Великой Отечественной войны, а также инвалидам I и II групп услуга по выездному приему и выдаче документов предоставляется бесплатно, но при условии, что они являются правообладателями объектов, в отношении которых будут проведены учетные и регистрационные действия.

Сроки оказания услуги зависят от загруженности специалистов.

Подготовил Сергей МИРОНОВ,

газета «Есть вариант!»