Как посчитать налог, если…

 

В Екатеринбурге состоялся очередной ежегодный семинар для граждан «День недвижимости». Традиционно он прошел на площадке администрации города и собрал рекордное число слушателей.

 

«День недвижимости» – популярное мероприятие УПН. Число желающих его посетить, послушать экспертов-докладчиков, специалистов в том или ином вопросе, связанном с недвижимостью, всегда превышает вместимость конференц-зала, рассчитанную на 500 человек. Напомним, что в этом году семинар осветил тему сделок с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети, нотариального удостоверения сделок, налогообложения недвижимости и кадастрового учета объектов. Отдельная часть семинара была наполнена знакомством с ипотечными программами ряда банков Екатеринбурга. Были организованы и выездные информационные пункты банков-участников, а также консультации юриста Уральской палаты недвижимости. На «Дне недвижимости» граждане задают вопросы устно или передают записки из зала. Ответы получают тут же или потом, после семинара, через газету «Есть вариант!» или сайт УПН.

 

Выступление на семинаре начальника отдела камеральных проверок инспекции ФНС России по Верх-Исетскому району Аллы Великановой особенно ценно тем, что содержит разъяснение механизма уплаты налога в конкретных, как правило, непростых примерах. Оно основывается на вопросах, которые организаторы мероприятия собирают заранее и вопросах, задаваемых из зала.

Сегодня все прекрасно понимают, что налогообложение – это сфера, за которой нужно пристально следить, поскольку новшества здесь «сыплются» в постоянном режиме. И, как правило, за год, который проходит от семинара до семинара, происходит много изменений, о которых не все успевают узнать.

 

Налоги, которые нужно уплатить при продаже недвижимости

Человек, который продает имущество, получает доход и в некоторых случаях обязан уплатить налог в казну в размере 13 % от стоимости объекта. Поэтому если он продает квартиру, то должен знать, в каком случае возникает необходимость уплаты налога. Такая необходимость возникает лишь тогда, когда срок владения объектом недвижимости составляет менее трех лет.

Если вы купили квартиру 1 июня 2011 года, то, продав ее 30 мая 2014 года, должны будете в следующем году уплатить налог. Для этого после окончания 2014 года и до 30 апреля 2015 года нужно подать декларацию 3-НДФЛ по полученному доходу от продажи квартиры и приложить документы по расходованию вырученной суммы, если на деньги от продажи купили новое имущество. Если в том же налоговом периоде был приобретен новый объект, то сумма от его покупки «засчитывается», то есть вычитается из суммы дохода. На крупные объекты – квартиры, дома, гаражи, объекты незавершенного строительства предоставляется вычет в размере 1-го млн рублей. То есть из суммы дохода вычтут 1 млн рублей, а на остаток насчитают налог.

 

Срок владения наследуемой квартирой

Срок владения недвижимостью в основном определяется по регистрации права собственности. Но не всегда. Так, если квартира получена в наследство, то датой получения наследства считается не дата регистрации права, а дата смерти наследодателя. Поэтому если человек решил продать полученную в наследство квартиру, то срок владения ею для уплаты налога будет несколько большим, чем срок по свидетельству о наследстве.

 

Срок владения квартирой в браке

Если бывшие супруги делят и продают квартиру, которая находится в их совместной собственности, то здесь также свои особенности определения срока владения квартирой. С точки зрения налогообложения срок владения таким объектом исчисляется от даты приобретения квартиры супругами независимо от того, на кого она была оформлена по документам.

 

Срок владения при покупке новых долей

С долевой собственностью на жилье вообще много нюансов. Так, если человек владел одной долей в праве собственности на объект, например, одной третьей, потом купил еще одну треть квартиры, то налоговая инспекция будет считать срок владения имуществом с момента приобретения первой доли. В то же время если гражданин с покупкой следующей доли выкупил всю квартиру целиком и оформил ее как отдельный жилой объект, то владение им будет исчисляться с момента оформления. Другими словами, когда вы выкупаете комнаты в коммунальной квартире, то после покупки последней комнаты, когда становитесь собственником квартиры, а не долей (комнат), должны будете уплатить налог, если решите продать квартиру в срок до истечения трех лет. Если купили вторую долю, но не стали собственником всей квартиры, то при продаже имущества, срок владения второй долей – не учитывается, главная дата – приобретение первой доли.

 

Срок владения кооперативной квартирой

Известно, что право собственности на квартиру, купленную в жилищно-строительном кооперативе, возникает в день полной выплаты паевого взноса. Но срок владения квартирой – другое дело. Он исчисляется не с этого дня, а со дня подписания акта приема-передачи квартиры покупателем. Выплата пая осуществляется раньше, чем получение ее по акту, и при продаже квартиры со сроком владения до трех лет, надо учитывать этот момент и правильно посчитать период владения, чтобы не допустить нежелательной уплаты налога.

 

Срок владения земельным участком при его делении

Допустим, вы решили поделить свой большой участок на два и один из них сразу же продать. Возникает ли в таком случае налоговая обязанность? – Возникает. По той логике, что при делении участка образуются два новых объекта недвижимости с новыми кадастровыми номерами. И срок владения здесь исчисляется с момента постановки участков на кадастровый учет.

 

Срок владения квартирой при смене статуса объекта

Когда собственники квартиры на первом этаже многоквартирного жилого дома продают ее как офисное помещение сразу после перевода в нежилой фонд, то вопрос, связанный с уплатой налога при продаже, будет рассматриваться индивидуально. Налоговый орган не исключает, что срок владения объектом при этом может исчисляться и от момента приобретения квартиры, если собственники представят документы, доказывающие свое многолетнее владение ею.

 

Налоговый вычет при продаже долевой собственности

Налоговый вычет при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких граждан, предоставляется в зависимости от того, как оформлен договор купли-продажи. Если квартира продается по одному договору, то вычет предоставляется в размере 1-го млн рублей на объект, если сделка оформляется по отдельным договорам на каждую долю, то вычеты размере этой суммы будут предоставлены на каждую долю. Об этом сказано в разъяснительном письме Минфина РФ № 030407/24506 от 27.06.2013 года.

 

Налоговый вычет при покупке земельного участка

Для налогового органа земельный участок без расположенного на нем жилого дома не считается объектом недвижимости, поэтому льгота в виде вычета по уплате налога здесь не действует. Если же на участке дом имеется, то участок рассматривается в составе объекта «жилой дом». Таким образом, приобретение садовых участков, на которых, согласно законодательству, не могут строиться индивидуальные жилые дома, даже при наличии дорогих коттеджей, не участвует в возврате налога.

 

Что поменялось?

С 2015 года начнут реализовываться на практике все изменения по налоговым вычетам, принятые с 2014 года. Так, согласно федеральному закону № 212 от 23.07.2013 года, налоговый вычет в размере 2 млн рублей на покупку недвижимости теперь предоставляется без ограничений по количеству объектов. Прежде действовала норма о предоставлении этой льготы по налогообложению только единожды. Сейчас, если ваша покупка стоит менее 2 млн рублей, вы можете обращаться за вычетом и по следующей покупке, когда вычет в размере 2 млн рублей будет использован полностью. Кроме этого, на вычет в размере 2 млн рублей имеет право каждый дольщик объекта.

Новшества действуют в отношении только объектов, право на вычет по которым возникает с 2014 года, то есть оформленным в собственность не ранее 2014 года. Если же вы пользовались вычетом в период с 2001 по 2013 год включительно, новый порядок для вас не действует, получить еще один вычет вы не сможете. Если же вы пользовались вычетом до 2001 года (а налоговые вычеты предоставлялись и раньше), то вы можете обратиться за налоговой льготой еще раз.

 

Осталось неизменным

Не изменился порядок включения расходов на достройку и отделку квартиры. Средства, направленные на эти цели, включаются в расходы, если в акте приема-передачи объекта сказано, что отделочные работы в квартире не проводились.

Также не изменилось получение вычетов на детей. Родители, в том числе и попечители, имеют право получить налоговый вычет при покупке недвижимости в собственность своих несовершеннолетних детей. При этом дети по достижении 18-летия могут получать вычет при самостоятельной покупке другого объекта, если на тот момент будут налогоплательщиками.

 

Ответы на вопросы слушателей семинара

– Если человек получает после смерти жены долю в квартире при совместной собственности, будет ли у него обязанность уплатить налог с продажи этого объекта?

– В соответствии с Семейным кодексом РФ имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью. Если с момента приобретения квартиры супругами до даты продажи прошло более трех лет, налога не будет, и декларацию в налоговый орган предоставлять в этом случае не нужно.

 

– Квартиру продали в 2014 году, приобретена была в 2012-м. Подали заявление на налоговые вычеты (существует остаток), недавно купили другую квартиру. Можно ли продолжать получение налогового вычета?

– Продолжать использование налогового вычета по первой приобретенной квартире можно независимо от наличия ее в собственности.

 

– В декабре 2011 года приобреталась доля в доме с земельным участком, а в апреле 2014-го по договору дарения этот объект будет реализован родственнику (подарен). Будет ли возникать налог, если оценка объекта более 1 млн рублей?

– В соответствии со ст. 217 п. 18.1 Налогового кодекса РФ при договоре дарения налог возникает у одаряемого, если он не является близким родственником (в соответствии с Семейным кодексом это супруги, родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки).

 

– Комната приобретена в 2009 году по ипотеке с использованием материнского капитала в 2012 году. При полной выплате ипотеки оформлено дарение на детей в связи с установленными Пенсионным фондом обязательствами. Сейчас комната продается. Возникает ли налог у детей?

– Налог у ребенка возникает, если с момента дарения до даты продажи прошло менее трех лет. При этом ребенок вправе воспользоваться вычетом, предусмотренным п. 1 ст. 220 в размере 1 млн рублей.

 

– Какова процедура возврата подоходного налога при приобретении объекта в совместную собственность?

– При приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или земельного участка под ИЖС в совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами по их заявлению в любой пропорции, в том числе и в соотношении 100 и 0 %.

 

– В 2013 году работающий пенсионер приобрел квартиру. В 2014 году он вышел на пенсию. Имеет ли собственник право на возврат НДФЛ с покупки, если ранее он воспользовался правом возврата подоходного налога с покупки другой квартиры в 1997 году?

– Любой плательщик НДФЛ вправе воспользоваться имущественным вычетом, если он не пользовался им с 2001 года. Пенсионер, который приобрел квартиру в 2014 году, вправе представить декларацию по итогам года. А также он может представить декларацию за три предшествующих года – 2013-й, 2012-й и 2011-й.

 

– Квартира приобретена в ипотеку, кредит погашен с помощью материнского капитала. Будет ли налог у ребенка? Можно ли наделить ребенка квадратными метрами в другом помещении после того, как в будущем приобретут новое имущество?

– При наделении ребенка долями в квартире налог у него не возникает.

 

– Купили квартиру, оформив ее на неработающую жену. Может ли работающий муж получить вычет?

– Муж может получить имущественный налоговый вычет по квартире, оформленной на жену, если он не пользовался вычетом с 2001 года.

 

– Купили квартиру в 2011 году, оформили в общую собственность, вычет получит супруг (супруга писала отказ от получения). Покупаем новую квартиру в 2014 году. Супруга впоследствии, когда понадобится, получит вычет в 1 млн рублей или 2 млн рублей?

– Супруга получает имущественный налоговый вычет в размере 2 млн рублей.

 

– Если квартира приобретена сыном у отца, можно ли воспользоваться вычетом?

– В соответствии со ст. 105 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи совершена между лицами, признаваемыми взаимозависимыми. То есть в данном случае вычетом воспользоваться нельзя.

 

– Сделки с недвижимостью (купля-продажа) прошли в 2013 году. Выписался и уехал за границу. Как и куда подать налоговую декларацию по нулевому доходу?

– Декларацию можно направить почтой по последнему месту постановки на учет.

 

– Три собственника продали в один день свои доли в праве собственности на квартиру одному и тому же покупателю по двум разным договорам, какой при этом возникает налог?

– По каждому договору предоставляется налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

 

– Сначала купили объект Х за 2 900 000 руб. Затем продали другой объект Yза 1 300 000 руб. В собственности – менее трех лет, собственник не работает и еще не пенсионер. Сделки прошли в одном налоговом периоде. Возможен ли взаимозачет или придется платить налог с продажи?

– Если речь идет о квартирах и нет документов, подтверждающих понесенные расходы на приобретение первой квартиры, то ситуация выглядит таким образом:

1.                  Вычет при продаже – 1 млн рублей.

2.                  Вычет в связи с приобретением первой квартиры – 2 млн рублей.

3.                  300 тыс. рублей – налоговый вычет по данной сделке.

4.                  1 700 тыс. рублей – оставшийся вычет, которым можно воспользоваться по доходам по месту работы и вернуть НДФЛ.

 

– Пенсионер продал квартиру (в собственности меньше 3 лет) и купил другую в этом периоде. Возникает 13-процентный налог?

– Всё зависит от цены сделки. В целом предоставляется вычет в размере 3 млн рублей (1 млн рублей – при продаже, 2 млн рублей – при приобретении).

 

– Объект в пользовании был менее трех лет и продан за 2 млн рублей и сразу после этого был куплен другой объект за 2,5 млн рублей. Какой будет насчитан налог?

– Налога не будет, но декларацию представить по итогам года необходимо.

 

– Квартира продана по одному договору. 1/2 доли – более трех лет в собственности, другая 1/2 доли – менее трех лет. Можно ли использовать весь налоговый вычет (1 млн рублей) на 1/2 доли, находящейся в собственности менее трех лет?

– Можно.

 

– Четырехкомнатная квартира разделена на три однокомнатные квартиры, которые продаются за цену выше 1 млн руб. Срок владения с точки зрения налогообложения считается со дня владения 4-комнатной квартиры?

– Срок владения считается со дня регистрации однокомнатных квартир.

 

– Квартира приобретена в совместную собственность супругов после 1 апреля 2014 года. Возврат налогового вычета в размере 2 млн рублей получает каждый супруг или эта сумма выдается им вместе на один объект?

– Каждый супруг получает имущественный налоговый вычет в размере 2 млн рублей.

 

– Купили квартиру по ипотеке три года назад. Ипотеку на сегодняшний день выплатили, сменили свидетельство о государственной регистрации. Квартиру продаем дороже, чем купили. Будет ли собственник платить налог за разницу? Со дня покупки по ипотеке прошло три года, а после снятия обременения – нет.

– Срок владения исчисляется с момента регистрации квартиры по договору купли-продажи, то есть в данном случае срок владения составляет более трех лет.

 

– Квартира приватизирована менее трех лет назад. Собственники – один ребенок и один опекаемый. Покупают другую квартиру большей площади и дороже. Как платится налог или как его избежать?

– При продаже налоговый вычет – 1 млн рублей, при приобретении – 2 млн рублей на объект. Остаток, если он есть, облагается НДФЛ по ставке 13 %.

 

– Если в 1997 году использовали возврат 13 %, можно ли повторно воспользоваться налоговым вычетом и/или возвратом уплаченных процентов по ипотеке, если новый объект приобретен в 2014 году?

– Если налогоплательщик не пользовался имущественным вычетом с 2001 года по настоящее время, то он вправе воспользоваться им и по уплаченным процентам по целевым займам в размере понесенных расходов на приобретение квартиры, но не более 2 млн рублей.

 

– С какого момента исчисляется налог при приватизации?

– С момента регистрации права собственности.

 

– Есть ли срок давности по имущественному вычету? Если человек по какой-то причине сразу не обратился за вычетом, то можно ли обратиться спустя несколько лет?

– Поскольку имущественный налоговый вычет предоставляется раз в жизни, срока давности нет. В соответствии со ст. 78 Налогового кодекса РФ пересчет налога проводится за три предшествующих года. То есть декларации можно представить не более чем за три предшествующих года.

 

– Дом в собственности больше трех лет, а земельный участок – менее трех лет. Как будет исчисляться налог по продаже этого объекта?

– Только по доходу, полученному от продажи земельного участка за минусом налогового вычета в размере 1 млн рублей или документально подтвержденных расходов.

 

– Один объект на основании заключения БТИ преобразован в два нежилых помещения. Какой будет налоговый вычет на каждый новый образованный объект при продаже физическим лицом в случае, если в собственности помещения находятся менее трех лет.

– 250 тыс. рублей на каждый объект.

 

Подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА,

газета «Есть вариант!»