Эрзац жилья

Апартаменты прижились на рынке, и теперь их хотят узаконить. О новых инициативах, а также особенностях рынка апартаментов Екатеринбурга – в нашем материале.

Приравнять к квартирам

Власти Москвы совместно с Минстроем РФ инициировали подготовку законопроекта об апартаментах. О работе над таким документом стало известно еще весной этого года, и причин, побудивших поставить вопрос об апартаментах на законодательном уровне, называется несколько. В столице зданий такого типа – нежилых домов с помещениями для постоянного проживания – строится много. По некоторым данным, доля апартаментных комплексов приближается к 30 % от всего объема московских новостроек. Ставший представительным формат недвижимости, несмотря на это, остается невнятным. Он не стандартизирован, не имеет четких параметров, которым должен соответствовать.

В целом по стране люди в таких домах живут всё-таки не временно, а постоянно, и при этом не обеспечены социальной инфраструктурой, – вместе с апартаментами не строятся детские сады, школы и поликлиники, как это делается в жилищном строительстве. Да и сами здания строятся по требованиям, предъявляемым к коммерческим объектам, поэтому в их проектах необязательны также и детские и спортивные площадки, просторные парковки. Внутри применяются менее жесткие нормы по инсоляции (естественному освещению) помещений и пр.

Всё это связано с тем, что строятся апартаменты на площадках, не предназначенных для жилых домов. То есть когда-то при планировании строительства власти определили, что здесь должен стоять нежилой объект. А для жилья здесь неподходящее место по тем или иным причинам – не та экология, или производство близко. И отвели это место для строительства другого, возможно, офисного здания, гостиницы и т. п.

Потребности в запланированном объекте не оказалось, зато никуда не делся спрос на жилье. Тогда пустующие площадки стали приобретать для строительства суррогатного жилья – апартаментов – квартир, которые по бумагам являются нежилыми помещениями, и продавать их по более доступным ценам. Рынок хорошо воспринял такие объекты, и апартаменты стали строиться дальше и решать жилищный вопрос граждан. Но, несмотря на это, такие дома жилыми не стали и не пополнили количественные показатели по вводу жилья в эксплуатацию…

В целом инициатива приравнять апартаменты к жилью воспринята положительно разными участниками рынка. Если это будет достигнуто, то многие проблемы будут решены. Узаконение формата апартаментов, по мнению аналитика рынка недвижимости Михаила Хорькова, необходимо, поскольку они действительно решают жилищный вопрос. Кроме того, они развивают городские территории, так как строятся в основном там, где раньше были неприглядные заброшенные пустыри. Уже это говорит о том, что жилые апартаментные комплексы имеют право быть замеченными и учтенными.

Что конкретно будет определено в рамках будущего закона, пока неизвестно, как и то, будет ли данный вид недвижимости отнесен к жилью в целом или же частично.

Для многих покупателей настораживающим моментом остается ставка налога на данный вид имущества. Будет ли он насчитываться как на квартиры или как на офисные помещения и от какой стоимости? – этот вопрос остается открытым.

Другие недостатки суррогатного жилья, как оказалось, менее пугают покупателей. Они не останавливают их от покупки благодаря доступной пока стоимости. Апартаменты выбирает, как правило, тот, кто рассчитывал на меньшее: ориентировался на покупку комнаты, а присмотрелся к бюджетным апартаментам, рассчитывал купить квартиру на окраине за 2–2,5 млн рублей, а выбрал жилье ближе к Центру, но в доме, где строят апартаменты.

Два вида екатеринбургских апартаментов

Формат апартаментов на екатеринбургском рынке тоже развивается, и не только количественно. И мы уже видим, что в большинстве комплексов, предлагаемых для постоянного проживания, проектные решения максимально приближены к параметрам жилых объектов. Застройщики заинтересованы в том, чтобы сократить стоимость проживания в них, и используют современные способы снижения размера платы за коммунальные услуги, которые, как известно, оплачиваются по тарифам для коммерческих помещений. И добиваются своего.

Стоимость «коммуналки» в заселенных апартаментах сегодня разнится с обычными квартирами лишь по строке «электроэнергия», да и это нивелируется за счет экономии при использовании двухтарифных счетчиков. К тому же жильцы могут существенно экономить на потреблении тепла, – отключают батареи, если в квартире достаточно тепло. Апартаменты – более современные дома, здесь монтируется горизонтальная разводка труб отопления. Одна моя знакомая живет в комплексе апартаментов в Екатеринбурге на ул. Стачек. Жилье площадью 85 кв. метров по коммунальным тарифам обходится ей в месяц дешевле, чем другая ее трехкомнатная квартира улучшенной планировки в старом доме. Все начисления в обеих квартирах производятся по данным приборов учета. С одной только разницей, – в старой квартире нет тепловых счетчиков, и стоимость отопления, конечно, здесь значительно больше.

Кстати, вопрос с постоянной регистрацией по месту жительства, которая в апартаментах невозможна, женщину не заботит, она «прописана» с семьей по другому адресу. Но ребенок ходит в детский сад и поликлинику по адресу апартаментов, для оформления ей было достаточно представить справку из управляющей компании о том, что ребенок проживает именно здесь. Все иные недостатки, как то наличие шумных арендаторов (апартаменты часто приобретаются для сдачи их в аренду), мусор, большое количество квартир на этаже, по словам жильцов, присущи апартаментам не больше, чем обычным жилым домам.

Доля рынка

В настоящее время в Екатеринбурге доля апартаментов на рынке строящейся недвижимости составляет 7 %, или 213 тыс. кв. метров.До 20 %, о которых говорят некоторые застройщики, как видим, еще далеко. По данным Уральской палаты недвижимости, семипроцентная доля апартаментов установилась с конца 2012 года, когда произошел значительный количественный рост этого сегмента новостроек – до 102 тыс. кв. метров. А вообще, как известно, старт данному процессу был дан в 2010 году, когда компания «Атомстройкомплекс» объявила о начале строительства комплекса из трех зданий на ул. Стачек в районе Эльмаша.

На сегодняшний день в списке строящихся в Екатеринбурге апартаментов – 17 объектов. Среди них сданные в эксплуатацию – дома в пер. Курьинском, 10а и лофты бизнес-центра «Манхэттен». Есть апартаменты верхнего ценового уровня – «Башня «Исеть» (220–300 тыс. рублей за кв. м), «OperaTower» на ул. Малышева – Красноармейская (120–145 тыс. рублей за кв. м), «Главный проспектъ» на пр. Ленина–Шейнкмана (120–190 тыс. рублей за кв. м), а также апартаменты «эконом-класса» – «Олимп» на ЖБИ (41–61 тыс. рублей за кв. метр), «Уктус» на ул. Прониной (55–61 тыс. рублей за кв. м), «Стрела» на ул. Летчиков, 7 (61 тыс. рублей), «Октава» на ул. Крестинского (52– 60 тыс. рублей) и другие. Один апартаментный комплекс («Мечта») строится в г. Верхняя Пышма на ул. Машиностроителей, 6а.

 – Сегмент апартаментов характеризуется большим разбросом цен, – отмечает Михаил Хорьков. – Но все объекты в нашем городе можно разделить на две группы – комплексы с компактными апартаментами, рассчитанными на массовый спрос с небольшим бюджетом покупки, и премиальные апартаменты, рассчитанные на покупателей, которые хотят жить в новом доме в центре мегаполиса.

Апартаментов в Центре строится больше, чем классических квартир, а число желающих купить новостройку здесь достаточно велико для того, чтобы дорогие апартаменты, несмотря на их стоимость и отличие от жилья, рассматривались покупателями как аналог квартир.

Апартаменты первой группы строятся в удаленных районах за пределами привлекательных территорий и предлагаются по 50–100 тыс. рублей за кв. метр. Ввиду того, что здесь сравнительно небольшие площади квартир, итоговая стоимость объектов не превышает доступного ценового значения.

Премиальный сегмент апартаментов, который возводится в центральной части мегаполиса, предлагается по цене от 100 до 300 тыс. рублей за кв. метр. Реализуются объекты по договору долевого участия в строительстве, договору паевого участия, инвестиционному договору, предварительному договору купли-продажи, договору покупки будущей недвижимой вещи и договору соинвестирования.

Вид апартаментов, при котором они встроены в структуру зданий иного назначения – деловых офисных центров, например, на нашем рынке мало востребован. Такие объекты есть, но в целом покупателям не очень нравится предложение жить на верхних этажах бизнес-центра. И в некоторых случаях застройщики, изначально предусмотревшие такой вариант, оперативно отреагировали на отсутствие спроса, своевременно переформатировали апартаменты в обычные офисные помещения и реализовали их на рынке. Так поступила, например, компания Кросс-девелопмент (бизнес-центр «Кливер-парк»).

По срокам сдачи апартаментов в эксплуатацию аналитики УПН не замечают расхождений с первичным рынком жилья. Переносы на поздний срок наблюдаются, но небольшие и нечастые. Замороженных объектов нет. Вообще сроки реализации апартаментов на рынке соответствуют ценовой категории объектов. Дорогие объекты здесь, как в других сегментах рынка, продаются дольше и могут стоять на продаже 2–3 года после сдачи дома, и это нормальная рыночная экспозиция для данной категории жилья. Недорогие апартаменты продаются достаточно быстро. По оценке аналитиков УПН, доля нереализованных объектов этого плана в сдаваемых домах составляет 5–10 %, что характерно и для многих обычных новостроек.

Светлана СОЛОВЬЕВА,

газета «Есть вариант!»

P.S. Когда материал готовился к печати, появилась информация о том, что в Москве власти изменили перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства в городе, что выразилось запретом строительства апартаментов как отдельных комплексов. Другими словами, если раньше в столице позволялось строить апартаменты как отдельно стоящие объекты капитального строительства, то теперь позволяется размещать их лишь в составе других нежилых зданий. В комментарии к постановлению говорится, что к объектам, строительство которых уже ведется, новая норма применяться не будет. Как это скажется на реализации апартаментных проектов на рынке и количественном росте сегмента, и расставит ли всё по своим местам законодатель, покажет время.