За какой информацией в процессе проверки чистоты сделки можно обратиться к нотариусам, не заказывая при этом услугу нотариального удостоверения договора купли-продажи? – С этим вопросом риэлторы обратились к представителям нотариата на недавнем Уральском форуме по недвижимости.

Нотариат, как известно, у нас частный и, по сути, это бизнес, который также совершенствует свою работу, стремится развиваться качественно и количественно, расширять спектр услуг для привлечения большего числа клиентов. Но у нотариата есть функции, определенные российским законодательством. В последнее время государство наделило нотариат преимуществами по организации работы с участниками сделок, сняв в его пользу ответственность за юридическую чистоту регистрируемых прав по нотариальным договорам с государственных регистраторов. В целом идет процесс государственного продвижения нотариальной формы сделок с недвижимостью. В этой связи, конечно, логичен вопрос о том, какие преимущества сегодня у граждан, выбравших данную форму, кроме укороченного срока государственной регистрации и дополнительных сервисов по сдаче/получению документов из Росреестра.

Нотариусы говорят, что когда люди обращаются за нотариальным удостоверением договора купли-продажи (сделки) недвижимости, их задача – объяснить сторонам, какой договор они хотят заключить, на каких условиях, что в результате они получат по этому договору, какие риски при этом несут, как происходит регистрация прав, что происходит после регистрации прав, кто становится собственником и т. д. Кроме этого, нотариус устанавливает правоспособность и дееспособность лиц, которые к нему обращаются. Он проверяет принадлежность имущества, которое собираются приобретать стороны, возможные правопритязания третьих лиц на этот объект, проверяет, соблюдены ли права этих лиц, и как возможно их соблюсти, проверяет чистоту сделки.

– Может ли нотариус отказать в удостоверении сделки?

– Нотариус несет ответственность как за совершенное нотариальное действие, так и за неправомерный отказ. Отказ нотариуса должен быть основан на нормах и требованиях закона. Просто так отказать в удостоверении сделки нотариус не может, – пояснила на Уральском форуме по недвижимости нотариус Наталья Сидоркина.

– Кто может проверить юридическую чистоту объекта на все 100 %?

– К сожалению, сегодня таких официальных полномочий нет ни у риэлторов, ни у страховщиков, ни даже у нотариусов, – заметила по этому поводу нотариус Асия Машовец. – Риэлтор в процессе подготовки документов к сделке в любом случае проверяет чистоту объекта, но это предварительная проверка, и, к сожалению, закон не предоставляет риэлтору законных полномочий для того, чтобы проверить всё досконально, и в этом сегодня камень преткновения. Если риэлтор обратится в паспортный стол для того, чтобы узнать историю прописок, то может не получить эту информацию, поскольку для паспортиста предоставление таких сведений посторонним лицам является злоупотреблением служебным положением.

У страховых компаний официальных полномочий по проверке юридической чистоты объекта тоже нет. Они, конечно, запрашивают суды, нотариальные конторы, ЗАГСы и т. д., но делают это только через собственника объекта. Более того, даже у нотариусов нет официальных полномочий по проверке чистоты объекта. Да, в Германии давно нотариусы оказывают такие услуги населению по проверке недвижимости, но там, во-первых, правосознание у людей другое. Во-вторых, записи в реестрах ведутся более ста лет, и по каждому объекту сформировалась история, и можно узнать, «чистая» квартира или с изъянами. У нас тоже можно быть уверенным, что с квартирой всё в порядке, но тогда, когда по ней пройдет 5–10 сделок купли-продажи.

– Что предлагает нотариат на сегодняшний день?

– В настоящий момент нотариусы не призывают риэлторов и граждан к нотариальной форме сделок, – уверяет Асия Машовец. – Именно потому, что нотариус тоже не может проверить чистоту объекта. Да, у них есть программа ЕНОТ – единая система нотариата, мы можем сделать запрос в ЕГРП, и на следующий день или сегодня получить выписку, можем сделать запрос в УФМС, но только по действительности паспорта. Запросы по лицам, зарегистрированным по конкретному адресу, пока на сегодня нам не доступны. Но обещают, что такая возможность будет предоставлена нормативными актами.

Еще мы можем проверить стороны по сделке с недвижимостью на дееспособность, – по списку недееспособных лиц, который нам дает Росреестр, и проверить действительность доверенности. Информация по доверенностям – самая оперативная информация нотариата. Нотаруис, удостоверив доверенность на продажу недвижимости, либо отменив ее, немедленно вносит эту информацию в ЕНОТ. Пользователи базы – нотариусы работают в ней в режиме он-лайн, и в этом плане, действительно, нотариусы могут помочь обезопасить сделку.

Также у нотариусов есть база брачных договоров. На этом, пожалуй, все возможности и заканчиваются. Если введут обязательную нотариальную форму, будет доступ к базе данных УФМС по зарегистрированным в жилье лицам, будет возможность получения данных по зарегистрированным и расторгнутым бракам из ЗАГСа, то эффективность проверки объектов на юридическую чистоту у нотариусов повысится.

– Риэлтор или покупатель могут ли проверить у нотариуса действительность доверенности представителя продавца?

– Если к нотариусу пришел человек без доверенности (риэлтор покупателя), к сожалению, никакой информации мы не имеем права дать. По инструкции Сбербанка, когда предоставляется доверенность на получение денежных средств, операционист обязан проверить, выдавалась ли она. Они звонят нам по телефону, называют дату, номер, когда и кто выдавал доверенность, и мы, не видя человека, говорим ему «да» или «нет».

Если вы придете ко мне с подлинником доверенности, естественно, я не откажу и посмотрю в ЕНОТ, была ли удостоверена такая доверенность нотариусом и не отменена ли она уже. Дело в том, что доверенность, выданная одним нотариусом, может быть отменена другим, поэтому нужно обязательно зайти в ЕНОТ. В любом случае разглашать информацию всем подряд мы не можем, человек должен подтвердить, что имеет отношение к данной доверенности.

Подготовила Светлана СОЛОВЬЕВА,

газета «Есть вариант!»