Брачный договор

     Совет да любовь!
      Или Как продать имущество, находящееся в общей собственности

       Свадьба - событие, с которого начинается очень важный этап. Потом совместная жизнь, а значит, и совместно нажитое имущество: дача, квартира, машина. Общие интересы, общие дети... одним словом, общее все. И вдруг... развод и тапочки по почте. Но если разделить гардероб - не проблема, то квартиру - еще какая проблема! И хорошо, если жилплощадь приобретена в браке и ее раздел ровно пополам между бывшими уже супругами устраивает обоих. А если не устраивает? А если есть дети? А ипотечные обязательства? Как определить долю, а главное - как ее продать? Даем подробную инструкцию.
      Сначала определимся с понятиями.
      Существуют два вида общей собственности: долевая собственность, когда доли каждого сособственника в общем имуществе определены, и совместная собственность, когда эти доли не определены. То есть супруги будут являться участниками совместной собственности на имущество, при условии, что они приобрели его во время брака (в случае, когда брачным договором не предусмотрено иное).
      - При этом неважно, на чье имя это имущество приобретается, оно все равно будет считаться совместным и в случае необходимости делиться пополам. За исключением иму-щества, находящегося в единоличной собственности каждого из супругов. К нему, согласно статье 36 Семейного кодекса Российской Федерации, относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное во время брака по безвозмездным сделкам, то есть по наследству или в дар. Кроме этого, к собственности каждого из супругов относится еще и приватизированное жилье, так как в соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизацией жилья называется бесплатная передача в собственность занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Все остальное будет являться совместной собственностью. При возникновении необходимости ее всегда можно будет оформить в долевую. А став собственником конкретной доли, получить право на ее продажу. Казалось бы, все просто. Однако это только на первый взгляд. Как правило, трудности подстерегают на трех этапах. Итак...
      Определение долей
      Когда квартира принадлежала супругам на праве совместной собственности, им было выдано одно свидетельство о государственной регистрации права (при условии, что данное право возникло после вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). А так как по закону государственная регистрация является единственным доказательством существования права, необходимо пройти процедуру госрегистрации доли в праве общей собственности, для этого следует подать пакет документе орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущее и сделок с ним.
Главное - определить эти доли. Далеко не всегда совместно нажитое имущество супругов делится строго пополам. Частностей может быть много. Когда раздел имущества по согласованию сторон становится невозможным приходится обращаться в суд.
      - Суд может увеличить долю супруга, благодаря добрачным средствам которого в браке было приобретено имущество. К примеру, если супруг имевший до брака в собственности комнату, находясь в браке, меняет комнату на однокомнатную квартиру с доплатой из семейного бюджета. этом следует знать, что суду потребуются письменные доказательства, того, что имущество супругов увеличено за счет денег от продажи и/ но этой квартиры. Хорошо, если совершен прямой обмен и в договоре мены указана сумма доплаты, то суд установит разницу площади менянных квартир и разделит пополам между супругами ту площадь приобретенной квартире, которая была увеличена за счет доплат общего бюджета.

      Стоимость доли в квартире
      Стоимость определяется, исходя из следующих параметров:
наличия беспрепятственного доступа в квартиру, где находится доля;
наличия определенного порядка пользования долей по согласованию с со- ;
собственниками, например, закрепление определенной комнаты в квартире для проживания за владельцем доли (судом или нотариальным соглашением всех проживающих б квартире); :
наличия судебных решений по жилищным спорам; ' общего количества собственников в квартире (сособственников);
общего количества зарегистрированных в квартире лиц;
общего количества фактически проживающих в квартире лиц;
наличия несовершеннолетних детей или недееспособных лиц;
общего технического и санитарного состояния квартиры;
наличия общих неоплаченных долгов по коммунальным платежам и налогам;
количества сделок, совершенных с квартирой или ее частью;
месторасположения, типа дома, этажности;
общего метража квартиры, в которой находится доля;
размера доли в квартире; ,
Увеличить долю в пользу одного из супругов суд может и при наличии несовершеннолетних детей и т. д.
Вступившее в силу судебное решение о разделе общего имущества и определении доли супругов является основанием для регистрации доли каждого из них.
Помимо судебного решения или соглашения о разделе имущества, от каждой стороны необходимо также представить:
- заявление;
квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- свидетельство о браке.
Госрегистрация проводится в течение одного месяца. После этого каждый из участников получает свидетельство о регистрации права с указанием доли. На оборотную сторону свидетельства заносятся сведения о составе остальных участников долевой собственности.
      Продажа долей
      Второй "камень преткновения" в данном вопросе - реализация доли.
Очень просто продать квартиру, когда она принадлежит вам вся до последнего квадратного сантиметра. В противном случае начинаются проблемы.
Вы должны быть готовы к тому, что выкуп доли, равно как и ее продажа, принесет меньше денег, нежели продажа всей квартиры и раздел полученных денег пропорционально долям. Поэтому в идеале: продать квартиру целиком и разделить деньги.
      А если не получается? Скажем, бывший супруг против продажи квартиры? Тогда, может быть, он готов к покупке вашей доли? Кстати, по закону он имеет преимущественное право на ее приобретение.
      После переоформления жилой площади из совместной в долевую изменяется порядок распоряжения квартирой. В частности, правила продажи доли. Главным принципом в данном случае является соблюдение преимущественного права покупки. Что это означает? При продаже доли постороннему лицу остальные участники (например, второй супруг) имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли по цене, за которую она выставлена, и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Делается это обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий продажи.
      Если в течение одного месяца остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли, продавец имеет право реализовать ее любому лицу. В случае, когда продавец нарушил данное правило, другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него, для чего ему необходимо обратиться в суд.
      Правило о преимущественной покупке соблюдается и при отчуждении доли по договору мены. В остальных случаях (дарение, залог, аренда) преимущественное право не действует.
Цена доли в квартире определяется каждый раз индивидуально, в зависимости от множества параметров (см. ниже). Так, доли, соответствующие по метражу одной из комнат в квартире, имеют большую стоимость, чем те, которые составляют лишь часть одной из комнат, при пользовании которой новым собственникам не избежать конфликтов с соседями.

     Ипотека
     Традиционно самое проблемное имущество - оформленное в кредит. Начать с того, что если кредит на покупку квартиры не погашен, ее продажа невозможна. Но основные сложности связаны с определением долей. Даже если допустить, что заемщик -один из супругов. Если он взял кредит в браке, то половину первоначального взноса и половину ежемесячных выплат по кредиту должен отдать своей половине. Если ипотека оформлена до заключения брака - отдается половина той суммы, которая вносилась в брачный период. Ведь другой супруг может запросто обратиться в суд и доказать, что деньги на погашение кредита были взяты из семейного бюджета.
     - В этой ситуации нет однозначного решения, каждый отдельно взятый случай будет рассматриваться в суде. Например, если заемщик, будучи в браке, самостоятельно платил за кредит, на свои деньги делал ремонт и может доказать это в суде, то при разводе и квартира и остаток долга останутся за ним. Если выплата кредита и ремонт делались на общие деньги и опять же этот факт будет доказан в суде, то тогда супруг/супруга заемщика будут претендовать на какую-то часть от стоимости квартиры. В таком случае суд либо выделяет ему или ей долю в квартире, либо бывший супруг/супруга выплачивают причитающуюся сумму в денежном эквиваленте. Есть еще такой нюанс, если супруг/супруга даже не работали, находясь в браке, но смогли доказать, что создавали для заемщика комфортные условия для работы, взяв на себя большую часть обязанностей по воспитанию детей, ведению домашнего хозяйства и прочее, в этом случае они также могут претендовать на какую-то долю.
      Вот почему так важно заключить брачный договор, в котором будут оговорены все моменты на случай развода. Тем не менее, мы искренне желаем вам: "Совет да любовь!" Ведь это является почти стопроцентной гарантией от расставания, а значит, раздела имущества.

(Используются материалы журналов "Недвижимость", "Есть вариант")