Безопасность сделок. Почему отказывают в титульном страховании?

Сегодня мы публикуем ответы представителя компании «Альфа-Страхование» на вопросы риэлторов, заданные на VII Уральском форуме по недвижимости.

Страхование титула, или риска утраты права собственности, в нашем регионе настолько не развито, что можно сказать, что его нет. Сегодня о нем можно слышать исключительно в рамках ипотечного кредитования, когда для того, чтобы получить кредит в банке, заемщик должен застраховаться от риска утраты права собственности наряду с обязательными видами страхования имущества, жизни и здоровья. Тогда он получит более выгодные условия кредитования, поскольку для банка его страховка – это гарантия надежности сделки, объекта, заемщика.

Если объект покупается не в ипотеку, то в страховой компании скорее всего откажут без объяснения причин, в то время как в России высока потребность в титульном страховании, поскольку у нас в стране используется «американская» модель подготовки сделок, при которой нужна дополнительная защита. Это признают сами страховщики. По словам Валерия Куклова, начальника отдела ипотечного кредитования Екатеринбургского филиала компании «Альфа-Страхование», в США действует такая же система, как в России, но там титульное страхование развито. А вот в Германии другая модель сделок – их готовят нотариусы – и по статистике процент сделок, признаваемых недействительными, там существенно ниже. В компании «Альфа-Страхование», в отличие от других, полисы добровольного страхования титула выдаются, но не так часто, как хотелось бы – не более 5 % объема сделок.

– Чаще всего люди приходят и говорят: «Квартира стоит 3 млн рублей, по ипотеке банк застраховал риск утраты права собственности в рамках ипотечного займа на 1 млн рублей. А если что-то случится, где я возмещу оставшиеся 2 млн?», – сказал на Уральском форуме Валерий Куклов. – В таком случае мы предлагаем клиенту застраховать в свою пользу титул на остаток суммы сделки. Бывает, что у клиента сразу появляются вопросы: «А у нас в договоре купли-продажи записано 1 млн рублей…». Хотя в отчете об оценке фигурирует 3 млн рублей. Это один из элементов, которые мы относим к мошенническим, и такие сделки страховать не будем. Будем оформлять страховку на сумму, указанную в договоре купли-продажи, то есть на 1 млн рублей.

– Сколько выплат было в вашей компании по титульному страхованию?

– Учитывая то, что экспертиза на принятие документов на страхование у нас осуществляется на высоком уровне, она многоступенчатая, в екатеринбургском филиале за девять лет не было ни одного страхового случая. Были три попытки-заявки, но как только мы провели расследование и предъявили иск мошенникам в суд, так сразу же заявления на выплату страхового возмещения были отозваны.

– Отличается ли тариф при добровольном страховании титула, и ипотечном страховании, когда страховка оформляется в пользу банка?

– Отличается. При добровольном страховании тариф примерно на 50 % больше, чем при страховании по обязательству банка. Это связано с большим объемом дополнительных проверок объекта.

– То есть ипотечные сделки проверяются менее тщательно?

– Да.

– Каковы сроки юридической экспертизы, которую проводит компания при добровольном страховании титула?

– Три дня.

– Потребность в титульном страховании возникает тогда, когда есть сомнения в чистоте объекта, но практика показывает, что именно в этом случае страховые компании отказывают в страховке, но согласны выдать полис, когда при проверке квартиры выяснится, что рисков нет. То есть, по сути, страхование риска утраты права собственности сегодня работает, когда рисков таких нет…

– При желании клиента добровольно застраховать титул мы рекомендуем ему обращаться к нам за консультацией до подписания договора купли-продажи. Мы не будем за него принимать решение покупать квартиру или не покупать, но дадим информацию, на основании которой он примет решение. При этом если он сделку эту совершил, с нашей консультацией или без нее, страховать титул мы либо будем, либо не будем. Это совершенно не значит, что страховая компания обязана застраховать титул клиента при его желании. Ничего подобного, сначала мы проверим все документы, всю историю квартиры, насколько у нас хватит сил докопаться до самого первого источника.

Вопросы наследства – тоже сложнейшая история, и мы не будем рассматривать документы ранее, чем пройдет шесть месяцев после смерти наследодателя. Потому что, к сожалению, не всегда все законные наследники «выплывают» в течение первого полугодия, года и даже трех лет. Поэтому можно обижаться на страховщиков, когда они отказывают в выдаче полиса добровольного страхования от риска утраты права собственности, но обязанности у них такой нет.

Светлана СОЛОВЬЕВА,