Аренда жилья. Стихия найма утихает?

Ажиотажного осеннего спроса так и не наступило

С августа–сентября в Екатеринбурге всегда традиционно повышался спрос на квартиры внаём. Нынче этого не произошло. По мнению риэлторов, причин здесь несколько.

По словам Елены Мяло, директора центра недвижимости «Северная казна-1», частично это связано с тем, что в студенческих общежитиях улучшились условия проживания и студенты стали возвращаться туда, частично – с тем, что родители стали отдавать предпочтение покупке квартиры для ребенка-студента, вместо аренды. Да и в целом с тем, что потенциальные арендаторы стали активнее переходить на рынок покупки жилья в кредит.

Снизился и платежеспособный спрос арендаторов. Косвенным подтверждением данного явления, по мнению руководителя дополнительного офиса ЦН «Северная казна-1» Елены Словесновой, служит то, что в этом году арендодатели перестали практиковать страховые депозиты в размере месячной арендной платы.

В то же время информация Уральской палаты недвижимости по динамике предложения квартир в этом сегменте говорит о том, что на рынке нет ни спада, ни подъема. И хотя сфера коммерческого найма в нашем городе плохо поддается статистическому анализу (неизвестно, сколько квартир всего сдается), аналитики предполагают, что в Екатеринбурге единовременно в состоянии аренды находится около 30 тыс. квартир, из них около 10 %, то есть 3 тыс. квартир – свободны. На интернет-порталах размещается около 6 тыс. объектов, но среди них много «мусора», не сдающихся квартир, и в таких условиях арендаторам сложно подобрать жилье.

В базе Уральской палаты недвижимости по рынку аренды жилья на специальном сайте arendaburg.ruразмещено около тысячи объектов, все они выставлены профессиональными агентствами недвижимости. Эти объекты выставляются только по заключенным договорам между агентствами и арендодателями! Кстати, сайт arendaburg.ru– это совместный проект УПН и администрации Екатеринбурга. Он реализуется для совершенствования рынка найма жилья, в нем соблюдается «чистота» информации о сдаваемых квартирах, действует жесткая система контроля вплоть до телефонных звонков по указанным номерам и даже выезда контролеров на место. Инициатива проекта возникла в свете приближающегося Чемпионата мира по футболу и других крупных мероприятий в городе, когда требуется большое количество мест размещения гостей (участников и болельщиков). А также в связи с тем, что рынку давно нужна площадка, где можно быстро и качественно подобрать нужную квартиру внаём.

Бизнес остается в тени

Деятельность по сдаче квартиры внаём подлежит налогообложению в размере 13 % от полученного дохода. Нужно подать налоговую декларацию до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, а потом до 15 июля уплатить налог.

По данным УФНС по Свердловской области, количество налоговых деклараций за последний год выросло на 50 %. В 2013 году, по итогам 2012-го, их число в Свердловской области составляло 1054, а в 2014-м, по итогам 2013-го, – 1457. В то же время общая сумма уплаченного арендодателями налога за этот период выросла заметно меньше – с 16 до 17 млн рублей. По словам заместителя начальника отдела налогообложения доходов и имущества физических лиц управления Сергея Барышникова, в некоторой степени это связано и с развитием патентной системы налогообложения в сфере аренды жилья, так как она способствует снижению собираемости налогов от аренды жилья.

Патенты предпринимателям, сдающим квартиры, стали выдавать в 2012 году, и темпы их выдачи стремительно растут. Если в 2012 году их было выдано 66, то в 2013-м – уже 483, а по итогам полугодия 2014 года уже выдано 553 патента. Согласно областному закону, стоимость патента за одну квартиру составляет 15 тыс. рублей в год. Если человек сдает от двух до пяти квартир, то патент ему обойдется в сумму 45 тыс. рублей в год, если же сдается более пяти квартир, то право сдавать их покупается за 90 тыс. рублей. Таким образом, крупные рантье, имеющие большой «парк» квартир, в пересчете на один объект платят значительно меньше налогов. Патентная система выгодна арендодателям. Тем более что есть возможность покупки патента в два этапа, сразу и не позднее месяца до окончания срока его действия. И этой возможностью активно пользуются.

Налоговая инспекция не первый год занимается выявлением арендодателей и привлечением их к уплате налогов. В последнее время и граждане стали активнее сообщать в налоговую инспекцию о своих соседях, которые сдают жилье. В среднем на сайт налоговой службы Свердловской области приходят около пяти таких сообщений ежедневно. В основном соседи недовольны тем, что жильцы шумят, мусорят и пр. Как правило, так ведут себя люди, снимающие жилье посуточно. В остальных случаях претензии соседей в основном касаются того, что в сдаваемой квартире, возможно, не установлены приборы учета воды, электроэнергии, проживает больше людей, чем прописано, и весь перерасход ресурсов вместо них оплачивается остальными жильцами дома по статье «общедомовое потребление». Думая таким образом, люди «на всякий случай» доносят на соседей в налоговую.

К выявлению арендодателей привлекаются ТСЖ, управляющие компании, ЖЭКи. Ведется информационная работа. В том, чтобы этот бизнес вышел из тени, заинтересованы не только налоговая служба и недовольные соседи, но и профессиональные участники рынка, поскольку это приведет к упорядочению и развитию рынка в целом и снижению рисков на нем. В помощь арендодателям Уральская палата недвижимости недавно разработала информационный буклет, в котором даются рекомендации арендодателям.

В помощь арендодателю

При передаче недвижимости нанимателю УПН рекомендует заключить договор. Тем более что договор этот не требует регистрации, и достаточно заключить его в простой письменной форме. Таким образом, можно обезопаситься от возможных проблем, например, причинения материального ущерба соседям по вине нанимателей и т. п.

Договор должен содержать существенные условия – предмет договора (адрес, описание жилого помещения), размер арендной платы, срок внесения платежей и возможное изменение размера платы, а также срок договора – он может быть заключен не более чем на пять лет. Если срок не указан, то согласно ГК РФ, он считается заключенным на пять лет.

Кроме этого, в документе стоит указать постоянно проживающих лиц (арендаторов), того, кто оплачивает коммунальные услуги и оговорить, кто и за чей счет производит текущий ремонт квартиры. При сдаче квартиры не рекомендуется передавать любые документы и их копии нанимателям.

Важно помнить также, что доход от сдачи внаём жилья подлежит налогообложению, но можно минимизировать сумму налога. Об этом можно узнать в налоговой инспекции и у риэлторов города.

В помощь нанимателю

Если вы собрались снимать квартиру в настоящее время без помощи профессиональных риэлторов, то вы либо приехали в Екатеринбург на учебу или работу, либо решили пожить самостоятельно от родителей, либо вам нужно где-то жить до строительства купленной новостройки. Опытных нанимателей среди вас – немного, ведь обычно к тому времени, когда набирается опыт, человек уже становится собственником.

Поиском квартиры на рынке занимаются в основном новички, которые мало ориентируются в рынке и в вопросах заключения сделки. Возможно, они что-то слышали о том, что на этом рынке действуют мошенники, торгуют адресами без гарантий самого найма, но особо не разбирались в этом вопросе, надеясь, что удастся с их помощью быстро снять жилье.

В среде нанимателей высок процент неосведомленных в вопросах найма людей, и Уральская палата недвижимости и профессиональные риэлторские компании, оказывающие услуги и на рынке коммерческого найма жилья, в постоянном режиме ведут разъяснительную работу с потенциальными нанимателями. Информация с правилами аренды жилья размещается на сайтах, в офисах компаний и в вузах города.

Правил несколько, в их числе – не отдавать деньги никому до того, пока вы не увидите реальную подходящую квартиру или комнату. Это значит, что если вам предлагают оплатить услуги в офисе, в размере 3–3,5 тысячи рублей с выдачей листка с адресами квартир, то можете смело разворачиваться и уходить. Это неправильная схема, по которой снять жилье в Екатеринбурге практически невозможно. Вы будете ходить по адресам безрезультатно, а потом агентство выдаст вам новый список. «Информационные агентства», торгующие адресами, сегодня собирают их из объявлений на сайтах, среди предложений может попасться и вполне реальная, еще не сданная квартира, но в большинстве случаев это будет неактуальная информация о уже сданных квартирах.

Современные программные возможности позволяют мошенникам собирать нужную информацию из открытых источников. Если раньше в списке квартир, выдаваемом в обмен на деньги, значились несуществующие адреса или квартиры, которые не сдаются, никогда не сдавались и пр., то сегодня в них – реальные квартиры, по которым когда-то были размещены объявления о сдаче в аренду.

По словам исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, это существенно усложнило борьбу с мошенническими схемами найма жилья. Но способы борьбы вместе с мошенничеством тоже совершенствуются. В Новосибирске, например, фирму, которая таким образом зарабатывала на гражданах, привлекли к ответственности на том основании, что она сдавала жилье без согласия собственника. Штраф составил 100 тыс. рублей. Делом занималась антимонопольная служба.

Следующее правило для нанимателя заключается в том, что необходимо оплачивать только услугу агентства, которая в договоре указана как «подбор квартиры или комнаты с последующим вселением». Также УПН рекомендует подписывать договор аренды и производить расчеты только с собственником данного помещения или лицом, действующим по нотариальной доверенности, оплачивать услугу за подбор и вселение агенту в момент подписания договора с собственником для вселения. Кстати, размер вознаграждения в этом случае составляет в среднем около 50 % от ежемесячной арендной платы.

Услуги по подбору квартиры внаём сегодня оказывают разные компании, не все они состоят в УПН и дают дополнительные гарантии своим потребителям в виде обращения в комиссию ассоциации по профессиональной этике в случае какого-либо спора с риэлтором. Об этом тоже стоит помнить, обращаясь за оказанием услуги.

Что предлагают профессиональные риэлторы?

Одним из главных преимуществ обращения нанимателя и арендодателя к риэлтору является безопасность сделки и гарантии ее осуществления. А также возможности, которых нет у самостоятельных участников найма. По словам Елены Мяло, риэлторы отслеживают много ключевых моментов, позволяющих оградиться от проблем и конфликтов, отбрасывают неподходящие варианты еще до подписания договора и вовремя отражают в нем существенные моменты. Например, если так нужно арендодателю, смотреть квартиру не придут люди без российского гражданства, неподходящего возраста, с животными, курящие и пр. В договоре будет учтено, имеет ли право собственник квартиры приходить сюда в отсутствие нанимателей, за сколько дней он должен предупредить жильцов о расторжении договора, кто будет убирать квартиру и оплачивать коммунальные услуги. Риэлтор подскажет, как действовать в случае, если человек сдал квартиру в одном виде, а получил в совершенно другом. И этот перечень вопросов можно продолжить…

Если у клиента возникло серьезное непонимание с агентством, состоящим в УПН, то он может обратиться за разрешением конфликта в Уральскую палату недвижимости. Это тоже большой плюс.

Будет ли понижаться стоимость аренды жилья?

По оценке специалистов центра недвижимости «Северная казна-1», стоимость аренды комнат сегодня составляет от 6 до 9 тыс. рублей без учета оплаты коммунальных услуг, однокомнатные квартиры сдаются в среднем от 12 до 18 тыс. рублей, диапазон цен за двухкомнатные квартиры – от 18 до 25 тыс. рублей, а трехкомнатных – от 25 до 45 тыс. рублей. Арендаторы активно торгуются, и, казалось бы, в связи со снижением спроса вероятность снижения цен повышается, но этого эксперты всё же не прогнозируют. Они считают, что удержанию цен способствует дефицит квартир определенной категории. Несмотря на достаточное предложение, снять квартиру в хорошем состоянии по привлекательной цене в Екатеринбурге по-прежнему непросто. Кроме того, качество объектов, предлагаемых в аренду, постоянно растет, и вряд ли арендодатели, увеличивая вложения в отделку и оснащение жилья, будут снижать размер платы.

Светлана СОЛОВЬЕВА,

газета «Есть вариант!»