Аренда

Сдача в аренду:

чем грозит уклонение от налогов?

       Пустующая квартира, которую можно сдавать в аренду, — неплохой источник дохода. На деньги, получаемые от аренды квартиры, тем более расположенной в районе с развитой инфраструктурой и недалеко от метро, собственнику жилья можно безбедно жить целый месяц. Одна беда: надо платить налоги, чего, конечно, наш человек всеми силами старается избежать.

      Лишь единицы арендодателей, на самом деле успешно получающих доход от сдаваемых жилых площадей, готовы делиться им с государством, внося в казну 13% от величины арендной платы — такова ставка налога на доходы физических лиц, к которым относится и доход от аренды собственного имущества. Поскольку 13% от 20-30 тыс. руб. не так уж мало, большинство арендодателей тщательно скрывают свои доходы, используя самые разнообразные схемы. Но стоит отметить, что не только укрывательство доходов движет гражданами с лишней жилплощадью, многие из них (особенно пенсионеры) не против налогов, но не хотят заполнять непонятные им декларации о доходах и лишний раз связываться с госорганами и их не очень вежливым и обходительным персоналом.

       Самое простое решение для таких граждан — не оформлять отношения с арендаторами документально, довольствуясь лишь устными соглашениями, но устные соглашения арендатору всегда легко нарушить. Чтобы обезопасить себя от этого, владельцы съемных квартир идут на различные схемы, одна из самых распространенных — заключение с арендаторами договора безвозмездного пользования жилым помещением, который регулирует взаимоотношения сторон, но не упоминает о получаемом доходе.

       Если говорить о нашей практике, то договор безвозмездного найма — это значительная доля среди договоров, которыми оформляется фактическая аренда, — сообщает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании Пересвет-Недвижимость .

       По словам исполнительного директора агентства недвижимости Азбука Жилья Андрея Банникова, подобные договоры встречаются достаточно редко, так как заключаются обычно между людьми, глубоко доверяющими друг другу — родственниками или хорошими знакомыми .

       Отношения в рамках договоров безвозмездного пользования (договоров ссуды) регламентируются главой 36 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель, наймодатель) передает какую-либо вещь другой стороне (ссудополучателю, нанимателю) в оное пользование. При заключении договора безвозмездного пользования, как и в договоре аренды, важен срок, на который заключается договор, а также порядок и условия использования жилого помещения, — разъясняет Андрей Банников.

       Если заключен договор безвозмездного пользования, то перед лицом налоговой инспекции у собственника жилья не возникает ни дохода, ни, соответственно, налоговой базы. На самом же деле он может получать и получает неучтенный никем черный доход. При этом он, конечно, идет на риск быть обманутым арендатором, ведь договор безвозмездного пользования не регулирует размер и сроки уплаты арендных платежей, не устанавливает порядок их изменения и взыскания неустойки при несвоевременной оплате. Если арендатор вдруг перестанет платить, то, имея на руках лишь договор безвозмездного

пользования жильем, арендодатель не сможет взыскать свои потери через суд, более того, потеряет то, что получил от арендатора.

       Договор безвозмездного пользования таит в себе опасность для любой из сторон сделки. Но большие риски несет собственник квартиры. В соответствии со статьей 170 ГК

РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена для прикрытия другой сделки, ничтожна. То есть любая из сторон договора безвозмездного пользования либо третье лицо вправе обратиться в суд и доказать недействительность сделки. Последствием будет двухсторонняя реституция, то есть возврат всех полученных денег за аренду квартиры и выселение арендатора с аннулированием его регистрации в квартире. Таким образом, арендодатель будет вынужден отдать арендатору все полученные ранее денежные средства, а тот лишь освободит помещение , — сообщает Андрей Банников.

"Журнал Недвижимость"