На рынке жилья значительно выросло число предложений. Повлияло ли это на сегмент коммерческого найма? О том, как меняется рынок аренды и какие перемены ждут его в ближайшее время, мы спросили у наших экспертов, специалистов отделов аренды риэлторских компаний города.

В каком состоянии рынок аренды вошел в новый деловой сезон?

Галина Корюкова, агентство недвижимости «МТИ-центр»:

– Как и ожидалось, острый осенний спрос в начале учебного года пришелся на комнаты, расположенные в шаговой доступности от учебных заведений, – это районы Втузгородок, Пионерский, Заречный, Центр, Уралмаш, Эльмаш. Ценовой диапазон – от 8 до 10 тыс. рублей за месяц, включая коммунальные платежи. Также спросом пользовались бюджетные однокомнатные квартиры по формуле «17–19 тыс. рублей + коммунальные платежи». Сейчас пик активности на комнаты спал, многие студенты остановились на проживании в общежитиях.

Ценовая политика диктуется спросом – на волне ажиотажа летние цены выросли до 10–11 тыс. рублей на комнаты в 2-комнатных малонаселенных квартирах и до 8–9 тыс. рублей в 3-комнатных квартирах. Бюджетных вариантов квартир на текущем рынке почти не осталось, есть предложения от 20–25 тыс. рублей + коммунальные услуги на квартиры с ремонтом, в том числе и в новостройках.

В целом ситуация сейчас стабильная, выбор есть, но ограниченный. Количество выставляемого жилья существенно цены не меняет. В течение 1–2 месяцев ситуация поменяется, на рынке снова появится достаточное количество лотов из числа вновь сдаваемых строящихся квартир в новых домах. Как правило, такие объекты сдаются на длительный срок платежеспособным семьям с детьми.
 

Дмитрий Маманович, Центр недвижимости «Северная казна-1»:

– В связи с приездом иногородних студентов-арендаторов стоимость сдаваемых квартир эконом-класса в районах, приближенных к Центру, выросла почти на 5 %. И это повысило ценовые показатели в этой группе объектов по другим жилым районам. С начала года спрос на аренду жилья резко упал, предложений стало больше. Я связываю это с вложением населения в недвижимость в конце прошлого года. Но с апреля мы видим увеличение спроса.

Марина Коломиец, агентство «Дом Недвижимость»:

– Ничего особенно не изменилось, у людей (арендаторов) денег нет, поэтому дорогие объекты мало востребованы. Появилось много сайтов с предложениями от собственников. Некоторые клиенты предпочитают арендовать дорогие, неликвидные квартиры лишь бы не платить агенту из-за подпорченной репутации в целом арендного бизнеса.

Александра Грачева, РГ «Браво»:

– Цены на аренду жилья остались прежними. С начала февраля 2014 года и до начала августа наблюдалось падение цен, предложение превышало спрос. Цены опустились до уровня 2008 года. Но с началом августа, с приездом студентов рынок оживился, и стоимость найма жилья достигла прежнего уровня. Как всегда, наиболее востребован район Центра с объектами по минимальной арендной плате. Такое жилье в начале сентября найти довольно сложно. Районы Автовокзал, Пионерский, ВИЗ, Втузгородок, ЖБИ тоже пользуются большим спросом.

Новостройки всегда более востребованы на рынке аренды, чем вторичное жилье. Ввод в строй новых домов влияет на количество качественных предложений, они составляют серьезную конкуренцию вторичному жилью, но цены на аренду пока остаются прежними. На состояние рынка аренды влияет экономическая ситуация в стране.

Галина Кочнева, Центр недвижимости «Северная казна-1»:

– Что касается спроса на отдельные объекты, то я бы выделила квартиры без мебели. В последнее время арендаторы стали чаще снимать такое жилье, а раз так, то арендодатели тоже отреагировали и стали больше предлагать его.

Как всегда, спросом пользуется микрорайон Автовокзал, тем более что там сейчас появилось много предложений в новых домах. Есть спрос на новостройки в Академическом. Да что там, в любом микрорайоне сегодня можно найти достойные объекты. Нас в этом году удивило, что район Сортировки может «держать» стоимость аренды однокомнатной квартиры на уровне 25 тыс. рублей в месяц. Причем с требованием к арендаторам – быть гражданами не из числа приезжих из ближнего зарубежья. Цена эта соизмерима с ценой аренды жилья в центре города. Конечно, по такой цене сдаются квартиры с ремонтом. Но он не такой дорогой. Вообще надо сказать, что мы рекомендуем нашим клиентам из числа арендодателей не делать в квартире шикарный ремонт в надежде дороже сдать ее. Стоимость ремонта должна быть соизмерима с тем ценовым потолком, выше которого сдать квартиру на рынке не удастся.

Стоимость аренды комнаты в Центре сегодня доходит до 15 тыс. рублей, что сопоставимо с ценами аренды однокомнатных квартир в отдаленных районах. Однокомнатные квартиры в целом по городу сдаются за 15–20 тыс. рублей плюс «коммуналка». Двухкомнатные квартиры – дороже на 2–3 тыс. рублей. «Трешки» стоят от 25 тыс. рублей с дополнительной оплатой коммунальных услуг.

Мария Козырева, агентство «Дом Недвижимость»:

– Появилось много квартир в новых домах эконом-класса, цены на которые зачастую не отличаются от квартир на вторичном рынке. Арендаторы предпочитают снимать новостройки, и за ними будущее, поэтому рано или поздно аренда «вторички» начнет сокращаться. Современного жителя города больше привлекают удобная планировка, комфорт придомовой территории, ее инфраструктура, а не старые квартиры с советским ремонтом.

Кто сегодня арендует жилье? 

Галина Корюкова:

– Портрет арендатора несколько изменился. В связи с экономической нестабильностью на рынке труда большим спросом стало пользоваться бюджетное жилье, арендаторы стали больше экономить, и многие перешли в категорию покупателей – ипотечных заемщиков. Тем более что платежи по комнате, купленной в ипотеку стоимостью 1 200 000 рублей (при условии максимально возможного срока кредитования и первоначального взноса от 20 %), равны платежу по аренде такой же комнаты. Возникает вопрос: «Зачем платить чужому дяде, когда можно жить в своем собственном жилье?». В случае, когда появляется потребность в расширении жилплощади, то легко возможно осуществить продажу комнаты, обремененной ипотекой, «перекредитоваться» и купить в ипотеку уже однокомнатную квартиру. Такая обменная операция очень распространена на рынке.
 

остался прежним: студенты, семейные пары, иногородние, граждане из ближнего зарубежья, бизнесмены, иностранцы.

Галина Кочнева:

– Растет группа арендаторов, которые снимают жилье в новых домах сроком на 1–2 года. Это люди, вступившие в долевое участие в строительстве, продав свое жилье. Для собственников данная категория арендаторов относится к разряду хороших, поскольку они точно будут жить здесь до окончания строительства их дома.

Кроме того, как только в городе начинается строительство крупного объекта, идет поток арендаторов из числа работников, приехавших на него. Так было, когда строились Мега, Парк-Хаус и подобные объекты. Студенческая категория арендаторов тоже есть, но она сезонна.

Дмитрий Маманович:

– Наниматели сегодня большей частью из разряда тех, кто не может себе позволить взять ипотечный кредит, люди из ближнего зарубежья либо работодатели, снимающие жилье для своих «краткосрочных» работников.

Легко ли сегодня снять, сдать жилье?

Галина Кочнева:

– Я бы сказала, что сегодня легко снять жилье, но легко и вляпаться в неприятную историю. Парадокс, но при большом количестве объектов, сдаваемых внаём, в городе работает много «информационных» агентств, которые продают недостоверную информацию. И люди по-прежнему отдают деньги мошенникам. Да, напрямую у собственников снять квартиру сложно, – то объект уже сдали, то передумали сдавать, то просто трудно договориться с хозяином по времени просмотра. Риэлтор в этом плане, конечно, исключит «пустые» варианты, с ним получится быстрее снять квартиру. К тому же он общается с собственником и знает о его истинных намерениях, и поможет договориться с ним с учетом интересов обеих сторон. Чтобы арендодатель не мог расторгнуть договор ранее обозначенного срока и т. п.

Можно также отметить, что часть потенциальных арендаторов покинула эту категорию, став ипотечными заемщиками. Несмотря на то, что на Западе принято снимать жилье, в России все стараются его купить.

Конфликты. В чем чаще неправы арендаторы и арендодатели?

Александра Грачева:

– Рынок становится более цивилизованным, 75 % собственников заключают договоры аренды, найма, составляют акты приема-передачи имущества, ключей. Раньше договаривались устно, но сейчас такая практика встречается довольно редко.

Иногда лица, прописанные в квартире, считают, что они имеют право сдавать жилье, не поставив в известность собственника жилья, считая себя приравненными в правах с собственниками жилья. Наниматели пересдают жилье, иногда с согласия собственника, а иногда и без, особенно такая практика распространена при сдаче квартиры по комнатам.

Конфликты возникают при задержке оплаты, когда наниматели не оплачивают коммунальные услуги, при порче имущества, не предупреждают о том, что выезжают, и бросают ключи от квартиры в почтовом ящике.

Арендодатели берут гарантийный депозит (залог), как правило, в размере месячной арендной платы, который возвращается при выезде. Наниматели (арендаторы) в этом случае относятся к имуществу более ответственно и передают ключи от квартиры. Но до сих пор на этом рынке много мошенников. Чтобы обезопасить себя, нужно обращаться в добросовестные риэлторские агентства, платить деньги не вперед, а при подписании договора найма (аренды). Важно удостовериться, что передаете деньги собственнику, и проверять правоустанавливающие документы.

Марина Коломиец:

– По нашим наблюдениям, чаще всего споры возникают по вопросу арендной платы, – то собственники на ходу повышают оплату, то внезапно без предварительной договоренности требуют предоплату. Бывают случаи, что без предупреждения приезжают на сдаваемый объект, и т. п.

Галина Корюкова:

– Проблемы во взаимоотношениях в основном появляются из-за жалоб соседей на шумных арендаторов и невнесения коммунальных платежей. Поэтому собственники в качестве гаранта от непредвиденных ситуаций теперь берут страховой депозит в размере месячной стоимости аренды жилья. При отсутствии претензий к арендатору по окончании срока действия договора страховой депозит возвращается в полном объеме.

Нельзя не отметить и то, что всё также процветают «информационные» агентства, вводящие в заблуждение арендаторов. Ставка комиссии у квалифицированного риэлтора, работающего в сфере аренды, как правило, равна 50 % ежемесячного платежа за квартиру (это работа с выездом на объект и оплата только по факту заселения потенциального клиента). Для многих эта цифра кажется слишком большой и необоснованной, но какое у них наступает разочарование, когда, заплатив сумму в 3 тыс. рублей в «информационное» агентство, человек получает только гудки в телефоне, испорченные нервы, потраченные впустую деньги и силы. Квалифицированный специалист никогда не возьмет комиссию вперед – только по результатам сделки!

Мария Козырева:

– Конфликтные ситуации происходят из-за низкой культуры собственников. К сожалению, для некоторых стало нормой устраивать «кастинги» на отбор арендатора прямо в квартире, что, согласитесь, унизительно. Большой процент собственников просто несерьезен в бизнес-отношениях. Такие люди не могут предоставить документы на квартиру, ограничиваясь лишь коммунальными платежками, а некоторые, заселив человека, говорят: «Ой, извините, а я почему-то передумала... Не хочу мальчика, хочу девочку». Наше агентство, конечно, старается не работать с такими собственниками, так как это рискованно для наших клиентов.

Дмитрий Маманович:

– Неправы те, кто не соблюдает договоренностей. Наниматели, которые говорили, что будет проживать два человека, а живет шесть. Говорили, что будут снимать жилье долгий срок, а съезжают раньше. Собственники квартир, которые расторгают договор раньше положенного срока без объяснения причин и т. д. Есть также традиционная группа конфликтов по нанесенному ущербу имуществу. Но в последнее время найдено решение – страховые депозиты, суммы в размере половины или полной стоимости арендного платежа за месяц, которые взимаются при заселении арендаторов на случай порчи имущества, а потом добросовестным жильцам выдаются обратно. Эта мера работает, и мы рекомендуем своим клиентам применять страховые депозиты.

Что не нужно делать арендаторам и арендодателям?

Галина Кочнева:

– У арендодателя есть потенциальный риск перепродажи его квартиры мошенниками. Чтобы обезопасить себя, не нужно никому ни по каким просьбам давать документы или их копии. А у арендатора есть риск снять квартиру у человека, который не имеет права ее сдавать, у несобственника. Надо понимать, что если человек показал вам квартиру и паспорт с регистрацией по данному адресу, это еще не значит, что он имеет право ее сдавать. Нужно отказываться от таких вариантов сразу, потому что в спорной ситуации правда будет не на стороне нанимателя. Арендаторам нужно знать, что найти квартиру – это еще не весь процесс найма. Нужно также соблюсти все юридические тонкости, чтобы довести дело до логического завершения. Заключить правильный договор, с гарантиями, отразить в нем свои детали, предупредить спорные ситуации.

Перспективы

Дмитрий Маманович:

– Думаю, что стоимость коммерческого найма жилья в Екатеринбурге не будет резко подниматься. Предложение большое, и народ становится избирателен – он подходит к вопросу с точки зрения выгоды. Многие решают, что лучше купить квартиру, чем снимать.

Светлана СОЛОВЬЕВА,

газета «Есть вариант!»