Сопровождение сделок и юридические консультации

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

                         Генеральная доверенность

      При операциях с недвижимостью часто можно услышать: "Я действую по генеральной доверенности", или "Дайте генеральную доверенность и - никаких проблем". Что же это, за "генеральная доверенность", и какие проблемы она решает?
      Обратимся к гражданскому законодательству, которое регулирует отношения по выдаче, прекращению доверенностей, и увидим, что закон не разделяет доверенности на генеральные и какие-либо еще. Уместен вопрос, откуда появился "генеральский чин" у обычной доверенности? Только от важности предусмотренных полномочий, которыми наделяют своих поверенных доверители. "Генеральная доверенность" - это доверенность на "все", такую доверенность юристы называют общей. То есть это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представления перед третьими лицами, а "генеральность" определяется не важностью персон, выдавших доверенность, а особой значимостью полномочий по распоряжению имуществом доверителя. Но, даже по общей доверенности, не все действия можно поручить поверенному. Например, законом не предусматривается возможность составить завещание или заключить брачный контракт по доверенности, так как эти юридические действия сугубо личного характера, и совершение их по доверенности исключается.
       В сфере оборота недвижимости доверенности применяются очень широко, начиная с поручения риэлторам по сбору документов, справок, представления интересов доверителя в БТИ и регистрационных органах, до подписания договоров приватизации, купли-продажи, в том числе с правом получения денег.
       Генеральная доверенность подразумевает, что она дает поверенному полную свободу для деятельности, в рамках конкретного поручения, позволяя доверителю самому лично не присутствовать при совершении всех действий, иногда очень неприятных и отнимающих много драгоценного времени, например: хождение по инстанциям, сбор справок, сидение в очередях в присутственных местах. Тем не менее доверенность не позволяет совершать сделки поверенному от имени представляемого в отношении себя лично. Самый распространенный случай, когда продавец квартиры, дома, автомобиля выдает доверенность непосредственно покупателю этого имущества, с максимальным сроком - 3 года, с полным перечнем полномочий для совершения купли-продажи, и, получив деньги за свое имущество, устраняется от дальнейшей судьбы вверенного имущества.

        В связи с вступлением в силу Жилищного кодекса РФ в некоторые законодательные акты был внесены изменения.
        В статью 292 Гражданского кодекса РФ, предусматривающую права членов семьи собственников жилого помещения, были внесены существенные изменения. Ранее данная статья гласила, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. После внесения изменений в статью 292 Гражданского кодекса переход права собственности на жилое помещение являет достаточным основанием для выселения членов семьи прежнего ее собственника. То есть теперь, приобретя недвижимость, покупатель в случае необходимости может обратиться в суд с исковым заявлением прекращении права пользования жилым помещением членами прежнего собственника и их выселении. Такие иски в настоящее время не редкость, и согласно закону членов семьи прежнего собственника выселяют без предоставления другого жилого помещения.
        Кроме того, ранее для продажи жилых помещений, в которых проживали несовершеннолетние лица (не важно, собственник или не' необходимо было получить согласие органов опеки и попечительства. После внесения изменений в Гражданский кодекс согласие орган опеки и попечительства на продажу жилья необходимо лишь в тех ел чаях, когда несовершеннолетний является собственником жилого помещения или доли в праве собственности. Если несовершеннолетние не является собственником, то согласие органов опеки необходим лишь в случае, если несовершеннолетний остался без родительского попечения. Такие изменения объясняются тем, что родители, являются законными представителями своих несовершеннолетних детей, выражают их волю в полном объеме, и дополнительного контроля со стороны органов опеки и попечительства не требуется.
Действительно, ст. 292 Гражданского кодекса РФ предоставила собственнику реально осуществлять свои права, но, с другой сторон! неизвестно, сколько людей (в том числе и детей) из-за этого "останутся на улице". Но это уже отдельная тема.
       Тем не менее необходимо предостеречь тех покупателей, которые собираются приобрести жилое помещение с "проживающими там лицами". Не все так просто, как кажется на первый взгляд - купил жилье подешевле, а затем через суд выселил членов семьи прежнего собственника. Есть одно обстоятельство, которое Необходимо упомянуть: Верховный суд рф разъяснил, что, если бывший член семьи собственник на момент приватизации имел право в ней участвовать, но по каким то причинам отказался, дав согласие на приватизацию иному лицу, при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер (Бюллетень Верховного суда РФ ^ 5 за 2006 г., стр. 28).
        Таким образом, покупая квартиру с "проживающими лицами", не обходимо выяснить, проживали ли они на момент приватизации в квартире, отказались ли они от участия в приватизации, дав согласие н это другому лицу. Иначе, купив такое жилое помещение, вы не сможете выселить оттуда членов семьи бывшего собственника.
       Многие связывают генеральную доверенность с формой ее нотариального удостоверения. На самом деле, доверенность может быть оформлена и в простой письменной форме, и она будет действительна - это общее правило. Нотариальное заверение требуется в тех случаях, которые указаны в законе - доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя с приложением печати этой организации. Однако, при представлении интересов юридического лица в органах по регистрации прав на недвижимое имущество, в соответствии с законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое и имущество представитель юридического лица должен предъявить регистратору НОТАРИАЛЬНО удостоверенную доверенность.

                        АРЕСТОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО - ЧТО ЭТО ?

      В силу вынесения решения суда, организация или конкретный человек стал должен, например государству, физическим или юридическим лицам. Когда нет средств на погашение долга, тогда и происходит принудительное обращение взыскание на имущество, то есть наложение ареста на имущество, последующее изъятие его с дальнейшей реализацией.

                                        КАК ЭТО ПРОИСХОДИТ ?

      Рассмотрим случай с вынесением решения суда о возмещении ущерба. После вынесения решения исполнительный лист из судебных органов поступает в Службу судебных приставов где возбуждается исполнительное производство. Судебный пристав-исполнитель предупреждает должника о том, что он (должник) имеет право добровольно погасить свой долг в течение установленного законом срока - 5 дней. Но не каждый должник имеет возможность вернуть указанную сумму в срок. В случае когда сумму вернуть не удалось, происходит наложение ареста на имущество - если нет средств на погашение долга.
       Изъятое имущество необходимо реализовать, для того чтобы вернуть деньги взыскателю. Но имущество необходимо и оценить. Как это сделать? В целях эффективности организации принудительного исполнения судебных решений, а также актов других органов, которым в соответствии с законодательством РФ предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество организаций должников, в соответствии с ФЗ "Об исполнительном производстве" 06 января 1998 года Правительство РФ приняло Постановление ?6 "О Федеральном долговом центре при Правительстве Российской Федерации".

Что необходимо сделать, чтобы проверить "юридическую чистоту" покупаемой квартиры?

1. Убедитесь, что квартира принадлежит продавцу. Проверьте его паспортные данные и документы на квартиру. Необходимо сделать запрос в регистрирующий орган, только там имеются последние точные данные о том, и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу данной квартиры. Для проверки личности продавца можно, например, обратиться к соседям данной квартиры и показать фотографию продавца.

2. Обратитесь в домоуправление и в паспортный стол. Узнайте, кто зарегистрирован на данной жилой площади; есть ли несовершеннолетние или временно отсутствующие граждане, за которыми забронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т.д.). В случае если выяснится, что кто-то из проживающих граждан был выписан в случае лишения свободы, отказываются от покупки такой квартиры необязательно. Сначала надо выяснить у продавца его отношения с осужденным и только после этого принимать решение. Вполне возможно, что гражданин, лишенный свободы, не будет возражать против продажи квартиры. Тогда надо будет получить от него доверенность на продажу. Она может быть заверена начальником колонии. В бухгалтерии домоуправления узнайте, есть ли задолженность по уплате коммунальных платежей.

3. Выясните дееспособность продавца. Сведения о признании гражданина недееспособным или ограничении в дееспособности можно получить в суде и органах опеки и попечительства. Необходимо проверить, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах. Если вы все-таки хотите купить квартиру, где собственником является гражданин, состоящий на учете в ПНД или НД, то можно за несколько дней до проведения сделки купли- продажи получить справку из лечебного учреждения, где на учете состоит продавец, о том, что он сейчас находится в нормальном состоянии (период ремиссии). А в день проведения сделки получите аналогичную справку о том, что в данный момент продавец отдает отчет в своих действиях.

4. Зайдите в суд по месту нахождения квартиры. В нем можно узнать о наличии всевозможных претензий к вашему продавцу, а также споров по конкретной жилплощади. Для этого достаточно просмотреть в канцелярии регистрирующую книгу.

5. Пообщайтесь с соседями вашей потенциальной будущей собственности. Могут выясниться причины не столько криминальные, а обычные житейские, по которым вам не захочется приобретать данную жилплощадь.

6. Пообщайтесь с участковым милиционером. Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предшествующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом.
Мероприятия по проверке "юридической чистоты" квартиры в каждом случае индивидуальны и поэтому перечень их может, как уменьшаться, так и увеличиваться. Полной гарантии "юридической чистоты" квартиры не может дать ни одна юридическая экспертиза. В действительности же одни обстоятельства повышают вероятность расторжения сделки купли-продажи, а другие - понижают.
 

                 7 полезных советов по продаже квартиры

Хотите продать, обменять свою квартиру?
Конечно, самое лучшее решение - это обратиться в агентство недвижимости "Кодекс"
Решили попробовать заняться продажей квартиры самостоятельно?
Тогда мы предлагаем вашему вниманию несколько полезных советов, которые помогут вам продать квартиру быстрее, выгоднее и безопаснее.

Первое: Если ваша квартира не приватизирована, то ее обязательно нужно приватизировать
перед продажей. Это займет время, но повысит ее стоимость и вероятность продажи. I

Второе: Соберите все необходимые документы и справки чтобы, когда появится покупатель, заинтересованный в срочной покупке, они были у вас на руках, что позволит быстро выйти на \ сделку. Внимательно проверьте правильность оформления всех документов и справок, иначе
сделка может неожиданно сорваться в момент регистрации из-за любой неточности.

Третье: Проанализируйте цены на аналогичные квартиры на сайте УПН, Е1, в журналах. Оцените свою квартиру, но будьте при этом объективны. Примите во внимание, что крайние этажи, отсутствие телефона, балкона, удаленность от общественного транспорта, несколько снижают стоимость. Если же квартира обладает какими-либо преимуществами, например хороший ремонт, то при оценке учтите это в цене. Начинайте продажу своей квартиры, несущественно завысив цену, что впоследствии, предоставит Вам возможность торга.

Четвертое: Агентство разместит рекламу о продаже Вашей квартиры в нескольких профильных изданиях и на Интернет-порталах. Делайте это ежедневно до момента, пока за Вашу квартиру не будет внесен аванс. Для эффективности продажи расклеит объявления о продаже квартиры по Вашему району, так как многие Ваши соседи по району могут быть весьма заинтересованы в покупке Вашей квартиры, например для родственников, или же сами желают переехать в другую квартиру, не меняя район.

Пятое: По возможности уберите вещи дорогие и ценные, ведь для покупателя важна планировка квартиры, метраж комнат, вид из окон и т.д., а вовсе не дорогая статуэтка на Вашем комоде. Это очень важно из соображений безопасности, так как грабителям очень просто будет попасть к вам в квартиру под предлогом просмотра. Присутствие риэлтора при показах снимает эту проблему.

Шестое: Когда на вашу квартиру найдется покупатель, необходимо взять у него аванс и составить соглашение, в котором оговорить как можно больше условий, чтобы перед сделкой не возникло недоразумений.

Седьмое: Ни в коем случае не соглашайтесь на передачу денег из рук в руки. Необходимо обезопасить себя от возможного мошенничества как то -поддельные (фальшивые) купюры. Покупатель может рассчитаться с Вами подобными купюрами непреднамеренно, но в случае обнаружения этого факта, конечно, откажется их взять назад. Нужно обеспечить безопасную передачу денег через надежный банк. Сделать это можно через банковскую ячейку. В банке же можно заказать пересчет и проверку денег, а можно сделать это и самому, воспользовавшись банковской аппаратурой. Услуги эти платные, но поверьте, их стоимость не идет ни в какое сравнение с той суммой, которую вы можете потерять.

Главный совет. Если Вы не просто решили продать квартиру, а вам предстоит обмен или расселение, не задумываясь, обращайтесь в агентство недвижимости. Поверьте, эти сделки весьма сложны и рискованны. Множество сделок по обмену, проводимые частными лицами в лучшем случае просто срываются из-за отсутствия опыта. А зачастую люди теряют помимо времени еще и крупные суммы денег. Подумайте об этом.
Мы надеемся, что наши советы помогут Вам успешно продать квартиру. А если не будет получаться - обращайтесь к нам, мы Вам всегда поможем. При продаже квартиры, мы делаем все от начала и до конца, за короткие сроки и все за свой счет. Мы получаем комиссионные только тогда, когда сделка успешно завершена