Перепланировка квартир

    По пути согласования...

      Перед тем, как подвергнуть перепланировке внутреннее пространство своего жилища, необходимо посоветоваться со специалистом-архитектором. Ведь претворение в жизнь некоторых дизайнерских фантазий может противоречить строительным нормам, а это значит, что узаконить сделанные изменения будет очень сложно либо вообще невозможно.
Жилищный кодекс обязывает получить необходимое разрешение заранее, да и для самого собственника этот путь позволит избежать многих трудностей.

     Список документов

       Остановимся более подробно на списке необходимых документов, которые придется подготовить для согласования. Их перечень определяется исходя из сложности перепланировки, а также квартиры;

- документы, подтверждающие право собственности на помещение, или их нотариальные копии;
- акты на скрытые работы (при их наличии);
- технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения;
- схематичный план помещения с изменениями в соответствии с проектируемой перепланировкой (в случае необходимости);
- акт соглашения сторон с соседями (в случае необходимости);
- согласие всех членов семьи нанимателя в письменной форме (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление данных документов наниматель переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
 - заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если оно само или дом, в котором оно находил"?- является памятником архитектуры, истории или культуры;
- нотариальная доверенность для совершения действий по перепланировке, если данные действия осуществляет не собственник; -
в ряде случаев требуется договор с проектной организацией, производившей перепланировку.
      Данный список документов определен Жилищным кодексом РФ (ст. 25). В нем также сказано, что уполномоченный орган не вправе требовать какие-либо "бумаги" сверх указанного перечня. Однако на практике в администрациях некоторых районов нашего города могут попросить дополнительно предоставить заключения эксплуатирующей организации и отдела государственного пожарного надзора, и это требование придется исполнить.

        Когда перепланировка проводится в доме, в котором образовано товарищество собственников жилья, согласование осуществляется за подписью управляющего по доверенности либо председателя правления ТСЖ. Если перепланировка предусматривает какие-либо изменения общего имущества (внешних стен, лестничных клеток, лестниц, лоджий и т.п.), то руководство ТСЖ утвердит проект только с согласия всех собственников помещений, выраженного в протоколе общего собрания".
       Отметим, что, если вы решаете доверить согласование перепланировки специалисту, необходимо также составить доверенность на представление ваших интересов во всех необходимых органах по вопросу согласования, а также предоставить нотариально заверенные копии документов о праве собственности на помещение. "С посреднической организацией обязательно стоит заключать до-говор на оказание услуг по согласованию перепланировки (переустройства), чтобы иметь возможность контролировать выполнение работы и соблюдение сроков специалистами".

       В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) законодатели определили основные виды перепланировки и переустройства жилых помещений:
1. Перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения, которое необходимо внести в технический паспорт жилого помещения. Она может включать в себя перенос перегородок и дверных проемов, увеличение квартиры за счет общей нежилой площади и т.п. Даже малейшие поправки: возведение небольшой перегородки из ДСП и гипсокартона, перенос дверного проема в другое место - уже будут считаться перепланировкой.
2. Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехники, электрооборудования, другого оборудования в квартире, которые необходимо внести в техни-ческий паспорт жилого помещения.
       Не допускаются такое переоборудование и перепланировка жилых домов, квартир, которые влекут за собой нарушение прочности конструкций здания, а также препятствуют пользованию квартирой. Для простоты переустройство далее в тексте мы будем называть перепланировкой.

      Те, кого интересует согласование преобразований в своих квартирах, делятся на две категории:
1) граждане, которые собираются сделать перепланировку или переустройство;
2) граждане, которые уже сделали перепланировку или переустройство без разрешения органов местного самоуправления (самовольно).

     Сначала советы тем, кто собирается делать перепланировку
     Статья 26 ЖК РФ устанавливает, что перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства и только после получения постановления главы администрации района и ее согласования с органом местного самоуправления. Для того, чтобы получить постановление главы администрации района, необходимо представить в районную службу заказчика следующие документы:
1) заявление установленного образца;
2) правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение (подлинники и копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения. Проект может быть выполнен любой строительной проектной организацией, имеющей лицензию на выполнение данного вида работ. Проект необходимо согласовать с ЖЭУ, СЭС, пожарной службой, службой районного заказчика. Полный список служб, с которыми необходимо согласовать проект, определяет районная служба заказчика в зависимости от вида перепланировки.
4) технический паспорт жилого помещения или техническая информация БТИ формы ф.4-ТИ.
5) согласие в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (в том числе и временно отсутствующих), зарегистрированных в жилом помещении на основании договора социального найма. А также согласие сособственников квартиры.
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения в том случае, если такое жилое помещение или дом, в котором , оно находится, является памятником архитектуры, истории культуры.

     Жилищная комиссия при районной администрации города рассматривает предоставленные документы и принимает согласовании. Требовать каких-либо дополнительных документов она вправе. Срок рассмотрения - 45 дней со дня предоставления указанных документов.
При положительном решении выдается постановление главы администрации района, разрешающее провод перепланировку в указанные срок время. После окончания работ необходимо подписать акт готовности выполненных работ представителями райной службы заказчика и ЖЭУ. Далее документы сдаются в Бюро технической инвентаризации для регистрации из нений в техническом паспорте жилого помещения.

      Статья 27 ЖК РФ предусматривает три основания, по которым органы местного самоуправления могут отказ в согласовании переустройства или перепланировки, а именно:
1) непредставление собственником или пользователем жилого помещения документов, предусмотрена в ст. 26 ЖК РФ;
2) предоставление документов в надлежащий орган местного самоуправления либо в иной орган компетенции которого решение таких вопросов не относится;
3) несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства. Решение об отказе в согласовании перепланировки можно обжаловать суде.

      Теперь информация для тех, кто самовольно произвел перепланировку
      Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

     При подаче искового заявления для признания перепланировки законной в судебном порядке необходимо приготовить следующие документы:
1) выкопировку из технической информации БТИ с планом жилого помещения до и после перепланировки;
2) заказать проект (или заключение проектной организации на усмотрение службы заказчика) перепланировки жилого помещения. Проект необходимо согласовать с ЖЭУ, СЭС, пожарной службой и службой районного заказчика. Полный список служб, с которыми необходимо согласовать проект, определяет районная служба заказчика, в зависимости от вида перепланировки или переустройства;
3) письменное согласие всех сособственников или совершеннолетних членов семьи нанимателя на сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии;
4) справку, что дом не является (или является) памятником архитектуры.

Возможно, нужно будет предоставить дополнительно:
1) положительное заключение Государственного пожарного надзора;
2) техническое заключение, составленное специалистами строительной организации, имеющей лицензию на проведение данного вида работ, которые проводят обследование основных строительных конструкций;
3) согласие балансодержателя жилого дома или товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Все эти документы необходимо приложить к исковому заявлению о сохранении жилого помещения в перепланированном либо переустроенном состоянии. Исковое заявление подается в районный суд.

      При признании судом, что самовольная перепланировка нарушает права граждан или создает угрозу жизни и здоровью, суд выносит решение о приведении жилого помещения в первона-чальное состояние.
При невыполнении решения суда о приведении жилого помещения в первоначальное положение, в соответствии с ч.5 ст.29 ЖК РФ, принимается решение:
1) в отношении собственника - о продаже такого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств и с возложением на него обязанности по приведению помещения в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника помещения, являющегося наймодателем по договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
      Однако на практике такие случаи встречаются нечасто. В отношении собственников жилых помещений данное положение идет вразрез со ст. 235 ГК РФ, которая устанавливает закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества и не предусматривает возможности такого изъятия в случае его самовольного переустройства.

       Следует отметить, что на сбор всех необходимых документов уходит примерно 2-3 месяца. Кроме того, услуги по обследованию жилых помещений и составлению заключений являются платными и достаточно дорогостоящими. Поэтому гражданам порой проще привести жилое помещение в прежнее состояние.

      ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
     Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
1 . Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
 2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.


     Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее -орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
(1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
(2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое 'помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
(3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
(4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
(5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно "^7 отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или)
перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если * заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
(6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении.

       Перепланировка без необходимых документов считается незаконной со всеми вытекающими последствиями. Ответственность наступает также, если разрешительная документация имелась, но при проведении работ допущены отступления от согласованного варианта. Кстати, внесение штрафа за проведение несанкционированных работ не освобождает виновных от обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние - в разумный срок и в порядке, установленном согласующим органом.

     Сам себе архитектор

     Как сделать перепланировку квартиры, чтобы не нарваться на неприятности
Зуд реформаторства, за редким исключением, овладевает периодически каждым обитателем стандартной квартиры в стандартной многоэтажке. Одному хочется соединить туалет с ванной другой желает отодвинуть стенку гостиной в коридор.
Задумано - сделано. Но в буднях великих строек редко кто вспоминает о том, что прежде чем начать перекройку интерьера, ее следовало бы узаконить.
За легкомысленных зодчих с удовольствием похлопочут соседи, доведенные до белого калени грохотом отбойных молотков за стенкой. Позвонят в жилконтору - и смотритель тут как тут:

     "Кто разрешил, где проект?"

      Государственная жилищная инспекция Свердловской области получает такие сигналы чуть ли не ежедневно, каждое заявление проверяет, в особо сложных случаях подключает к расследованию прокуратуру.
Итак, к чему нужно быть готовым, если вы самовольно изменили планировку квартиры и об этом стало известно контролирующей организации?

    Кого ждать

     Инспектор государственной жилищной инспекции должен заранее уведомить хозяев квартиры когда он явится с проверкой.
Осмотр квартиры проводится с участием представителя ТСЖ или управляющей компании, обслуживающей ваш дом.
По результатам осмотра инспектор составляет акт проверки, предписание и протокол.
Протокол рассматривает начальник государственной жилищной инспекции или его заместитель.

     Сколько платить

     Штраф за несанкционированную перепланировку составляет от 2 до 2,5 тысячи рублей.

    Как поправить дело

     После того, как зафиксирован факт нарушения Жилищного кодекса, у нарушителя остается два
пути: либо узаконить плоды самодеятельности, либо привести квартиру в первоначальное состояние.
      Это будет зависеть от результатов экспертизы, которую должна провести (разумеется, за ваш счет) организация, имеющая лицензию на подобную деятельность. Если эксперт придет к выводу, что сделанные вами изменения нарушают целостность конструкции здания (чем создают угрозу его разрушения) - значит, придется восстанавливать интерьер в прежнем виде. Не сделаете это добровольно - жилинспекция заставит это сделать через суд. Если вам и суд не указ - готовьтесь съехать из обустроенного гнездышка, ибо у су2 есть право вынести решение об его продаже. Часть вырученной суммы вам вернут, другая пойдет на возмещение судебных издержек и затрат по реконструкции вашего бывшего жилищ:
Это, конечно, высшая мера наказания. Самый безобидный вариант- эксперт убеждается, чтс последствия ваших архитектурных изысков не опасны для окружающих, и выдает вам соответствующую бумагу. После чего вы можете узаконить перепланировку, написав соответствующее заявление в службу единого заказчика и приложив к челобитной проект перепланировки.
 

    Как избежать лишних проблем

     Сначала следует заказать проект перепланировки, но опять-таки выполнить его должна организация, имеющая лицензию на производство таких работ.
      С заявлением и проектом вам надлежит обратиться в органы местного самоуправления либо уполномоченную ими службу, которая даст добро на осуществление ваших планов. (В Екатеринбурге постановлением главы города согласовательно-разрешительное право делегировано районным службам заказчика).
После выполнения строительных работ вы приглашаете представителей бюро технической инвентаризации, которые документально оформляют произведенную перепланировку и выдают новый техплан квартиры. На этом можете считать процесс перестройки завершенным.

    Что чаще всего переделывают в квартире

1. Объединяют туалет с ванной, чтобы выкроить место для автоматической стиральной машины. Многие заодно устанавливают вместо ванны душевую кабину.
2. Объединяют кухню с гостиной, убрав внутреннюю перегородку или сделав в ней арочный проем.
3. Расширяют комнаты за счет коридора и подсобных помещений.

     Что наверняка не разрешат "модернизировать" в вашем жилище

1. Убрать несущую стену или сделать в ней проем шире 110--120 сантиметров.
2. Перенести санузел на другое место.
3. Увеличить комнату за счет лоджии.

    Кто отвечает за фасад

    Уровень материального благосостояния позволяет некоторым жителям многоэтажек устанавливать кондиционеры. Дело хорошее, но иногда эти приборы выглядят на стене дома, как бельмо на глазу. И соседи не всегда довольны подобными нововведениями, особенно если конденсат от оконного "холодильника" капает им на головы. Кто регулирует процесс установки такой аппаратуры?
Переустройство, изменяющее внешний вид зданий, возможно лишь при согласовании с органами местного самоуправления в лице управления (отдела) архитектуры.

    Уточним понятия

     Чтобы не попасть впросак с переустройством или перепланировкой помещения, неплохо уточнить, что конкретно означают эти термины. В-этом нам поможет руководитель
- Под переустройством жилого помещения Жилищный кодекс понимает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения корректив в технический паспорт жилого помещения.
Не требуется оформлять разрешение на следующие работы: ремонт помещений, установку встроенной мебели, шкафов, антресолей, замену (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.